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前7月楼市怎样 看数据说话

每日经济新闻 2018-08-17 00:20:09

每经记者 包晶晶    每经编辑 曾健辉    

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图片来源:视觉中国

综述篇:前七个月房地产开发 投资表现偏热

国家统计局8月14日上午公布了今年前7个月全国房地产开发投资系列数据。1~7月份,全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%,增速较1~6月份提高0.5个百分点,结束了“三连降”。

前7个月,商品房销售额78300亿元,同比增加近10000亿元。全国商品房销售面积和销售额分别同比增长4.2%、14.4%。虽然住宅销售额增长16.2%,但东部、中西部、东北部各个地区冷热不均。

中部和西部地区商品房销售额继续保持强劲的两位数增长;东部地区销售额绝对数最高,同比增幅最低;东北地区同样实现了两位数的同比增长,但销售额不到3000亿元,处于全国最低水平。

1~7月份,全国新开工面积同比增幅继续扩大,房屋竣工面积同比降幅有所收窄。

房地产开发企业到位资金同比增速回升,在房企传统融资渠道收紧的大环境下,尽管今年前7个月国内贷款同比降幅有所收窄,但定金及预付款同比加快增长,房地产开发企业到位资金的增幅主要来源于自筹资金和定金及预收款增长,融资形势依然较为严峻。

尽管总体数据好于市场预期,但值得注意的是:地价涨幅正在持续收窄、二三线城市“去库存”开始发生变化,房企仍将面临资金面的“干渴”。

 

资金篇:2018年“资金小年”国内房贷预计维持“零增长”

1~7月份,全国房地产开发企业到位资金93308亿元,同比增长6.4%,增速比1~6月份提高1.8个百分点。需要注意的是,同期房地产开发投资同比增幅10.2%,超过了企业到位资金增幅3.8个百分点;同时国内贷款同比下降6.9%,房企继续面临资金压力,贷款形势依然严峻。

3.8个百分点:房企资金仍面临压力

目前,房地产开发企业正经历融资环境的“严冬”。境内融资遭遇金融机构持续缩表、境外融资成本由于美元加息而进一步上升;政策面上,发改委收紧海外融资,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金。

对此,易居研究院报告指出:从企业到位资金与房地产开发投资同比情况看,再根据2013年及其前后年份两曲线的对比情况,当企业到位资金增幅大于开发投资增幅时,预示着房地产市场步入较快发展通道。

报告分析,从2018年年初开始,房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点,两条曲线形成剪刀差;4月,曲线开口扩大至8.3个百分点,5月收窄至5.1个百分点,7月进一步收窄至3.8个百分点。考虑到未来市场整体销售大概率继续回落,资金市场的紧张压力还将加剧。

房企到位资金增6.4%vs国内贷款降6.9%

前7个月房地产开发企业到位资金同比增幅6.4%,同期国内贷款同比下降6.9%,这也印证了上海易居房地产研究院总监严跃进的判断——“今年将维持‘资金小年’的特征”。

在房地产开发企业到位资金中,无论是金额还是同步增幅,都主要来源于自筹资金、定金及预收款的“贡献”。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为,政策还将继续保持收紧。“从国家统计局的数据看,房地产市场依然增长,部分城市依然火爆。而政策期望是保持稳定,因此,严控资金过度流向房地产的政策取向依然不会改变,国内贷款和按揭贷款继续保持收紧状态,预计维持在‘零增长’区间。”

“房企一方面依靠高周转来加快销售,同时通过提高首付、现款购房回笼资金;另一方面通过发债、票据、证券化等金融工具多渠道融资,目前有的非上市房企融资成本已高达18%左右,但这些房企实际上缺乏更多融资渠道。所以,我们看到定金及预收款、自筹资金增速都还在持续提高,弥补了贷款的下降。”欧阳捷说道。

兰德咨询总裁宋延庆在接受《每日经济新闻》记者采访时建议:“目前开发商剩下的(融资方式)就是自筹资金和销售款。从上半年及去年年末财报来看,规模性房地产企业持有现金和现金等价物的量还是比较大的,但现金流出也大,所以说开发商可能还是要靠销售现金流,有经营性现金的流入,就能通过定金和预收款的方式保证现金流的安全。”

规模性房企似乎对自己更有信心。作为最大的房地产央企,在今年5月的股东会上,保利地产董事长宋广菊表示“对未来还是充满了信心”。8月13日晚,保利地产发布半年报。截至2018年6月30日,保利地产实现营业总收入595.36亿元,同比增长9.30%;归属母公司净利润65.05亿元,同比增长15.13%。

土地篇:地价涨幅26个月来首次低于房价涨幅土地购置现分化

前7个月土地市场成交量、成交均价都出现不同程度的上涨。房地产开发企业土地购置面积13818万平方米,同比增长11.3%,增速比1~6月份提高4.1个百分点;土地成交价款6619亿元,增长21.9%,增速提高1.6个百分点。

房企土地购置量、价同比双增长 购置均价增速回落

上海易居房地产研究院在报告中对土地购置面积同比增幅走势作出了详细的解读:从2016年9月份降幅开始收窄后,曲线持续上行,到2017年初重新回到正增长。此后年初累计增幅在5%~13%内震荡上行,到11月同比涨幅升至16.3%,为近5年来最高位。12月有所回调。2018年年初,土地购置面积同比增幅微降,4月由正转负,5月再次回正。

从均价上来看,前7个月全国房地产开发企业土地购置均价4790元/平方米,同比增长9.5%,但增速比去年同期下降17.4个百分点、比1~6月下降2.7个百分点,已连续4个月回落,降温态势初现。

上海易居房地产研究院判断,进入2018年下半年,考虑到房企资金趋于紧张,购地节奏将有所放缓,土地购置均价同比增幅也将逐步趋于平稳。

地价涨幅连续4个月下跌 两年多来首次低于房价涨幅

1~7月份,全国商品房成交均价8701元/平方米,同比增长9.7%,增幅比去年同期上升5.4个百分点。

根据上海易居地产研究院观察,2012年以来大部分时间土地购置均价同比增幅均高于商品房销售均价的同比增幅。从土地购置均价和商品房销售均价同比增幅的走势看,两者基本呈现同向变动。

由于近来多个热点城市出现土地流拍、底价成交等现象,地价涨幅有所降温。

从图表中可见,2018年4~7月,地价同比增幅已连续4个月下跌,而房价同比增幅连续4个月小幅上涨,到7月份,房价同比涨幅已大于地价同比涨幅(除去2016年年初异动月份)。这是自2016年5月份以来首次房价涨幅大于地价涨幅。

对这一现象,《每日经济新闻》记者采访了新城控股集团高级副总裁欧阳捷。他表示:“国家统计局土地购置面积及价款的地价同比数据存在不同城市成交土地时间不同,导致地价均价有所偏差的问题,不一定能准确反映客观情况,只能起参考作用。不过,从土地购置面积及价款涨幅来看,主要是因为2017年以来地价上涨过快,很多城市的地价成倍上涨,有的目前已涨至高点,难以再持续上涨,虽然还有一些后发城市地价依然在上涨,但整体而言,地价快速上涨的概率已经明显缩小。由于地价的上涨而带动房价上涨,其实是滞后效应所致。”

地价涨幅收窄 会否传导至房价

兰德咨询总裁宋延庆在接受《每日经济新闻》记者采访时表示:“政策严控房价上涨,(未来)房价肯定会比较温和。如果拉长时间轴来看,因为地价涨幅收窄了,比如通常从拿地到开盘七八个月,那么开盘时候的房价肯定会受到一定的影响。”

上海易居地产研究院也认为,随着地价涨幅的持续收窄,预计未来1年全国商品房销售均价涨幅亦将趋于收窄。

企业篇:销售冷热不均下半年整体房价涨幅将“收敛”

前7个月,国内商品房销售面积为89990万平方米、商品房销售额为78300亿元,同比分别增长4.2%和14.4%;销售面积与销售额增速比1~6月份分别提高0.9和1.2个百分点。

其中,住宅销售面积增长4.2%、销售额增长16.2%;办公楼销售面积下降5.8%、销售额下降2.1%;商业营业用房销售面积增长2.3%、销售额增长5.5%。

东部销售面积降幅收窄 销售额涨幅最低

从全国范围看,东部、中部、西部、东北部地区差异明显。

成交均价方面,1~7月份全国商品房成交均价8701元/平方米,同比增长9.7%,成交均价同比增幅较1~6月小幅上行。

其中西部和东北地区涨幅较高,分别为16.1%和15.8%,中部和东部地区涨幅分别为12.2%和10%。

关于下半年房价走势,新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为:“一二线城市和三四线城市的房价不能一概而论。一二线城市大多出台了限价令,房价与地价已经脱钩。7月31日,中央政治局会议要求‘坚决遏制房价上涨’,因此可以预见,一二线城市的房价上涨幅度会明显收缩,部分或明或暗出台限价令的三四线城市也会与这些一二线城市房价涨幅基本同步。”

对于大多数没有出台限价令的三四线城市,欧阳捷表示:“房价达到一定高位,市场承受能力下降,间接抑制了房价的上涨。加上地价处于相对高位,房企拿地趋于谨慎,土地市场降温也会反馈到住房市场,预计下半年整体房价涨幅将会收敛。”

新开工面积增幅扩大 竣工面积降幅收窄

前7个月,全国新开工面积同比增幅继续扩大,房屋竣工面积同比降幅收窄。1~7月份,全国房屋新开工面积11.5亿平方米,同比增长14.4%,增幅较1~6月份扩大2.6个百分点。其中,住宅新开工面积84685万平方米,增长18%,增幅扩大3.0个百分点。

全国房屋施工面积达72.9亿平方米,同比增长3.0%,增幅较1~6月扩大0.5个百分点;其中,住宅施工面积为50.2亿平方米,同比增长3.9%,较1~6月扩大0.7个百分点。

全国房屋竣工面积为42067万平方米,同比下降10.5%,降幅较1~6月收窄0.1个百分点;其中,住宅竣工面积为29463万平方米,同比下降12.2%,降幅较1~6月收窄0.6个百分点。

易居房地产研究院报告指出,进入2018下半年,考虑到销售增幅持续回落,预计新开工面积将出现小幅回落态势。

商品房库存回到合理区间 住宅库存去化明显

截至7月末,全国商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米。其中,住宅待售面积减少544万平方米;办公楼待售面积减少40万平方米;商业营业用房待售面积减少48万平方米。易居地产研究院分析指出,住宅去化周期低位企稳,商办去库存压力大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“待售面积的同比跌幅不断收窄,即库存越来越少,但(待售面积)下滑的速度放缓,因此当前应该是去库存的末尾阶段。”

易居房地产研究院报告显示,2016年以来,商品房现房存销比总体呈现回落态势。目前,全国商品房住宅库存已整体进入合理规模区间,库存压力来源由住宅转向商业和办公,而后者去化难度更高。

展望篇:未来楼市将维持稳定 摆脱“小周期”循环

谈及下半年楼市,新城控股集团高级副总裁欧阳捷对《每日经济新闻》记者表示:“下半年楼市将有所降温,并回归‘零增长’区间,房企到位资金、房地产投资、销售面积增幅等主要都将维持在3~5%的正负区间。”

在年初,欧阳捷曾预判:今年楼市“大稳小乱”。他解释道:“‘大稳’,是指在中央要求和调控指导下,‘房住不炒’与避免大起大落成为主基调,楼市将摆脱过去3年小周期的循环——经济不好时依赖房地产刺激经济,楼市过热时又严厉打压,未来5年或将是大稳的格局。”

“但‘土地财政依赖症’难以解除,不可避免地出现调控动作的‘小乱’——有的放松、有的收紧、有的刺激、有的打压,但整体楼市的稳定不会受到影响。”

就在8月15日,国家统计局发布7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。如专家们所料,一二线城市新房价格涨幅回落,三线城市房价看涨,其中15个热点城市新房价格现11涨3跌。

同一天上午,国家发改委秘书长、国民经济综合司司长、新闻发言人丛亮在国务院新闻办举行的吹风会上明确表示:“下决心解决好房地产市场问题,要坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。”

对楼市下半年走势,兰德咨询总裁宋延庆却并不是十分乐观:“至少从北京这几个月来看,销售状况可能和2014年相当,特别是一二线限购城市,销售状况应该很是严峻,不限购的三四五线城市依然比较好。”

对于房地产企业下半年的应对之策,宋延庆建议:“关键一点是现在这种市场环境下,提高项目的适销性,把产品、客户和市场这个关系打通;外部融资受限的情况下,开发商想要有现金流保障,只能有一个行动,就是提高产品的适销性。”

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