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“不懂套路,随时会栽”,那些进入深圳的外来房企如今怎么样了?

每日经济新闻 2018-08-14 17:50:53

“不懂套路,随时会栽。”想要扎根深圳的外来房企越来越多,但更多的还在披荆斩棘的路上。

每经记者 吴抒颖 董青枝    每经编辑 陈梦妤    

来,未必成功;但是不来,必有缺憾。”一名龙头房企的城市总经理曾对《每日经济新闻》记者如此表示,“对于全国性布局的房企来说,深圳的战略位置很重要。

房企在一线城市的厮杀就如春秋时期群雄争霸,历经割据兼并,才能坐拥封地。

时间回拨至2015年,那是深圳楼市值得铭记的一年。彼时深圳房价持续领涨全国,风头一时无两。火爆的行情引得无数外来房企竞折腰,纷纷吹响了进军深圳市场的号角。

此后,外来房企开始活跃于深圳的公开市场并频繁接触潜在的城市更新项目,势头颇为迅猛。恒大、碧桂园已经在深圳圈下了多个旧改项目,货值上千亿;保利、龙湖等则通过招拍挂的方式小有斩获。

尽管来势汹汹,但外来房企们很快意识到,深圳并不是一个很友好的市场。深圳每年鲜有土地通过招拍挂的方式出让,外来房企大多数是通过收购城市更新项目进入深圳。但一方面是僧多粥少,另一方面是旧改项目往往复杂,外来房企在这方面并不具备优势。

想要扎根深圳的外来房企越来越多,但更多的还在披荆斩棘的路上。

旧改中的深圳 图片来源:视觉中国

抢食旧改项目

深圳“缺地”,这是一个不争的事实。按照《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)》,到2020年,深圳建设用地总规模将控制在976平方公里以内。而截至2015年,深圳已经使用了940平方公里,这意味着新增土地的空间已经十分有限。

去年全年,深圳出让的三宗宅地均是“只租不售”,从公开市场获得住宅土地已经不是易事,更多的住宅土地供应因而转向城市更新领域。此前深圳市房地产研究中心曾经发布过一组数据,未来几年,房地产住宅项目90%来自城市更新。

权衡之下,借道旧改,成为很多外来房企进入深圳的不二之选。在深圳市场火热之时,很多房企大佬都曾公开表示看好深圳市场且有潜在的旧改项目在谈判,富力地产董事长李思廉是其一。“房价高,表明深圳发展前景好,值得投资。深圳旧城改造是走在前面的,我们在这方面有3、4个项目洽谈着。”

高调宣布进入深圳的不止李思廉,融创中国董事会主席孙宏斌也曾在2015年年度业绩会上表示“今年会在深圳有项目”。

更多房企悄悄地就打入深圳了,而且对外公布的土地储备令人艳羡。在2015年度业绩发布会上,恒大地产集团董事局主席许家印透露:“恒大在深圳有20个项目,土地储备接近1200万平方米,按照现在的售价估算,货值有3500亿元。”

碧桂园来得比恒大稍晚一点,2016年碧桂园才首次进入深圳房地产市场。据《每日经济新闻》记者获得的一份碧桂园推广资料,目前碧桂园共有五个项目进入推广期。而根据《南方都市报》,碧桂园在深圳已获取或计划获取的项目超过30个。

旧改公司“大权在握”

虽然有恒大、碧桂园这样圈下巨量土储的房企,但实际上更多外来房企在深圳获取项目的进程并不顺利。以融创为例,即便其已经在深圳摸打滚爬两年有余,但目前在深圳仅有并购莱蒙资产包得来的一个工改项目。

而富力、绿地等外来房企,在深圳的发展历程也并非一帆风顺。根据年报,截至目前,富力在深圳仅有一个白泥坑项目,绿地也仅有一个位于光明新区的深圳东周项目,目前均未有具体的入市时间表。

事实上,深圳很多旧改项目都掌握在投资公司和专门从事旧改公司手上,外来房企进入深圳市场,多是通过与这类企业合作,从而获得一张宝贵的入场券。“我们更多地是和扎根在这个市场很多年的旧改公司合作,它们已经做了大量的土地熟化,我们跟它们进行分工。”一名外来房企投资部的人士指出。

但一个不容忽略的事实是,深圳目前旧改市场上的熟地已经稀缺,价格也水涨船高。多名外来房企的内部人士在接受《每日经济新闻》记者采访时提到,深圳旧改项目僧多粥少,而且竞争激烈,客观上抬高了旧改项目价格。“价格高、土地少,信息渠道又不透明,基本上没什么机会。”一名从融创深圳公司离职的人士表示。

如果对碧桂园、恒大这两条“过江猛龙”的圈地模式进行剖析,则这一事实更为明朗。一些熟悉碧桂园、恒大运作模式的人士向记者指出,这两家房企拿下项目的首要前提是,“砸钱,简单粗暴”。

“拿熟地当然贵,但在对待合作方时,碧桂园愿意去相信他们,去挖掘他们的能力,也愿意给合作方这些钱。”一名接近碧桂园深圳公司的人士向《每日经济新闻》记者透露。

“不懂套路,随时会栽”

“跑马圈地”,仅仅是这些外来房企进入深圳的第一步,要将这些旧改项目变现,还有数道难关要闯。毕竟,并不是每一家房企都能像碧桂园、恒大这般舍得下重本拿熟地,更多房企必须经历一个旧改项目从立项、谈判到拆迁的全过程,这些都需要花费相当的时间与精力,还必须做好接受项目随时停摆的准备。

“难,很难。不懂套路,随时会栽。”上述外来房企投资部人士如此描述他们在深圳的境况。而在一些本地房企负责旧改谈判、报建的人士看来,外来房企在深圳扎根尚浅,“没有关系很难玩得转”。

绿地新都会项目 每经记者 董青枝 摄

绿地在深圳光明的项目已经停工多时了。《每日经济新闻》记者于6月、8月分别探访这一项目,均处于停工状态。8月3日,记者实地走访这一项目时发现,项目工地大门紧闭,工地上仅有几栋建筑出地面,另有几台吊车停放着但并无施工迹象,且尚余少量等待拆迁的房子,现场也未见到工作人员。

多位长期在附近居住或工作的居民也向记者确认,该项目今年以来一直没有动工,仅在去年底前有过短暂施工。一位拆迁户业主解释称,仍未拆迁的房子现在还住着人,而且剩下的业主与旧改办还没谈好价格。有的业主要房子,有的业主要钱,去年还有旧改办的人来谈判,但今年没有进行谈判。

“旧改项目介入通常需要前期和地方关系打好基础,很看人脉。街道人脉关系、社区股份公司关系、大小村关系等,都需要做大量工作。本地开发商起步早,人才团队建全,人脉资源占优势,好的项目都被先圈下来,留给后来者机会不多。此外,旧改新政变化不断,雷坑不少,没有本地化的专业团队根本玩不转。”一名深圳本土房企负责旧改谈判的人士表示。

滨江即是无奈退出的例证。

每经记者 吴抒颖 摄

今年4月20日,滨江集团发布诉讼公告,称因与安远控股合作开发的深圳龙华区安丰工业区地块旧改项目未能推进,滨江集团决定退出该项目合作,并要求安远控股归还11.6亿元融资款。

公开信息显示,安丰工业区地块项目占地面积约10万平方米,现状是工业厂房和宿舍楼。《每日经济新闻》记者于实地走访时发现,安丰工业区目前仍在正常运作,并没有拆迁迹象。

调整打法夹缝求生

即使是困难重重,但基于深圳的战略位置,很多外来房企都不会轻易放弃这座城池。今年4月,金科在深圳高调举办战略发布会,宣布拿下了两个项目;禹洲集团创始人、董事局主席林龙安甚至公开表示,要建立以深圳为核心的第二个总部,开启深圳、上海双中心模式。

如何找到适合自身的打法,值得每一家觊觎深圳市场的外来房企深思。在多名接受《每日经济新闻》记者采访的外来房企、本地房企人士眼中,调整发展战略、搭建专业团队是最应该重视的方面。

“很多来深圳的房企,都想要追求高周转,但深圳市场有其特殊性,首先要调整你的战略,你的商业模式。”深圳合一集团董事总经理罗宇指出。

一名前融创深圳公司的员工如此评价融创在深圳的发展:“融创最大的特点是,品牌好、又有钱,擅长大宗收并购。但是在深圳,很难一口吃进去那么多个项目,要一个个去谈。再者,融创是‘广深区域’,是区域一体化发展,深莞惠、广佛肇,所以在深圳周边拿地多。”

上述员工续称:“始终还是要回到战略问题,每家企业都有不同,恒大、碧桂园一进来就设立了城市公司,在打法上也有值得借鉴的地方。”

多名旧改公司及本地房企负责土地投资的人士指出,恒大、碧桂园在获取项目方面基本是“地毯式搜查”,这是很多其他外来房企“羡慕不来”的地方,也是它们目前更应该重视的方面。

“碧桂园在深圳做到了全覆盖、全摸排,也会主动去接触每一个潜在项目。每一个行政区,都有专门的一到两个靠谱的合作方。”上述接近碧桂园的人士透露。

至于搭建专业团队,《每日经济新闻》记者了解到,从全链条介入的角度来看,至少应该配备的人员有:开发报建、投资融资以及在一线负责谈判拆迁、签合同等项目工作的员工。

“最主要还是要熟悉本地市场,不然只能是从资金层面收购介入。”一名旧改公司总经理指出。

 

 

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深圳 外来房企 旧改
最新评论(5)
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    ericcheng 2018-08-14 18:40:27

    “不懂套路,随时会栽”哈哈,这样形容深圳的土地市场,很写实

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    liangliang1111 2018-08-14 18:40:00

    专业

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    happytreefriends 2018-08-14 18:34:59

    有道是强龙不压地头蛇,况且深圳这种地方的地头蛇未必比你强龙弱

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    飘泠 2018-08-14 18:32:45

    深圳这个市场我的感觉是不太开放的,虽然很多旧改项目市场上能看到,但能够吃下来的人寥寥无几

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    考拉 2018-08-14 18:22:13

    分析的很专业,城市更新真的很复杂

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