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博鳌·镁刻| 香港交易所董事总经理巴曙松:二线城市继续享受城市化加速红利 三四线棚改货币效力在减弱

每日经济新闻 2018-08-02 17:18:31

增量时代的需求在逐步放缓。一些二线城市还会继续享受城市化加速的相关红利,三四线城市的棚改货币化支撑作用在慢慢减弱,规模、销售占比慢慢降低。

每经记者 唐洁 摄影报道    每经编辑 陈梦妤    

“7·31政策的措词非常严厉,没有放松的意思。从历史对比来看,这次中央也在提构建长效机制,就是尽量不要把房地产作为短期刺激或收缩的工具。现在既然供求大致平衡,进入一个平稳发展阶段,肯定要给这个市场一个稳定的预期。”香港交易所董事总经理、中国银行业协会首席经济学家巴曙松在博鳌地产论坛上表示。

从全国的趋势看,一些二线城市还会继续享受城市化加速的相关红利,但突破口很可能是从城市群建设入手,即中心城市带上周边二三线城市。三四线城市的棚改货币化支撑作用在慢慢减弱,规模、销售占比慢慢降低。增量时代的需求在逐步放缓。

开发投资对宏观经济的拉动作用在减弱

当前,中国的户均套数已经超过1,供求在大致走向一个平衡,这也是为什么现在决策者有这么大的决心,用这么严厉的措施来调控房地产跟以前不一样的地方。作为一个研究者,我也在想,决策总是有一定依据和数据支持,背后的支持可能就是大致判断现在套数够了,调控力度大一点,问题也不大。

所以由此可以推断的就是,开发投资对宏观经济的拉动作用确实在减弱。

越来越多城市的二手房交易占主导,这是我们可能也要面对的另一个现实。房地产对经济的带动,从原来的开发投资阶段,越来越多地转到了围绕房屋构建的相关产业,这也是为什么那么多开发商开始改名字的原因。以前,开发商觉得自己主要的利润来自盖新房,现在可能慢慢试图沿着产业链去延伸布局。

但是,房地产的需求还在,只不过这种需求更多的是提升居住品质,所以我们可以看到现在以改善性需求为代表的品质居住上升得比较快,不同年龄阶段的需求特征很明显。

城市圈内部房价的联动性在增强

大家经常说逃离北上广深,但实际上从幼儿园在园人数、常住人口、小学在校人口来看,并没有出现逃离北上广深,而且是在向这些城市群集聚。

流动人口占比跟房价的相关性非常大,现有的房地产市场向几个主要的城市圈集中,这个趋势也非常明显。所谓3+6城市群,三个城市群是:环北京、环上海和环深圳广州,6个城市群是长江中下游城市群,这四个城市的二手交易量占比基本在半数以上。所以,观察房地产市场,基本上从这四个城市群中就能大致知晓。

而且我们也看到,虽然在严厉的调控下,城市圈内部房价的联动性在增强。比如,较典型的是北京和燕郊,与月均成交量对应的价格波动,显示市场确实在进入调整期。

去库存政策、棚改货币化效力减弱

从历史对比来看,长效机制就是尽量不要把房地产市场作为短期的刺激或收缩工具,现在既然供求大致平衡,进入一个平稳发展阶段,就要给这个市场一个稳定的预期。

库存在走低,去化在缩短,这是很现实的特征。从下半年的政策来看,去库存的政策、棚改的货币化政策可能会慢慢减弱,资金面可能会有改善。

从全国的趋势看,一些二线城市,他们还会继续享受城市化加速的相关的红利,但突破口很可能是从城市群的建设,这些城市群内部大中小城市的基础设施建设,很可能会成为下一阶段中国扩大内需的政策重点。现阶段,三四线城市的棚改货币化安置效应在慢慢减弱,规模、销售的占比慢慢降低,这是市场的一个错配。我们把地批到了三四线城市,但把人留在一二线城市;棚改把三四线城市原来的土地消化得很快,而新增的土地下一步如何与之匹配,这是我们需要考虑的。

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长效机制 棚改货币化

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