当房地产不再是主业 十年后的万科会是什么样？

每经记者 吴抒颖    每经编辑 魏文艺    

当下的万科正在变得熟悉又陌生。即使已经“不当第一、不争第一”很多年，但万科的各项财务数据这些年来一直处在行业中的标杆位置。万科依然是备受业界关注的“明星企业”，其一举一动都聚焦于镁光灯之下。

站在观察企业的角度，外界可以去接受万科“不再是老大”的设定，然而从万科有意撕去地产标签开始试水新业务的那一刻起，关于其多元化的讨论就再没停止过。

尽管万科管理层多次对外释放各项业务要“当第一”的目标，但万科目前新业务的贡献大多数未在报表中有所体现。接过帅印一周年的万科董事会主席郁亮很喜欢重复一句话：“当好农民种好地”，他一直强调要经营好企业的基本面。

6月29日，在万科举行2017年度股东大会上，万科新业务的发展情况成为股东们的关注焦点。用郁亮话讲，“我无法回答十年之后物流占多少、商业占多少，可以清晰的是，万科未来是美好生活的服务商。未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。”

资本市场的逻辑是简单而粗暴的，真金白银买入万科股票的股东们需要业绩支撑和投资回报去迎接一个新的万科。如果不再以房地产开发为主业，万科的下一个增长极在哪里？新业务能否做到像房地产开发一样的体量？

                                       万科董事会主席郁亮  图片来源：每经记者 吴抒颖摄

掌声与回报

6月29日，在万科深圳大梅沙总部举行的这场2017年度股东大会是被掌声包围的。参会的股东们大多数持有万科股票数年，了解并熟悉万科的业务布局，有不少还是管理层的拥趸者。久经沙场的郁亮，也懂得如何用精彩的发言去赢得他们的掌声。

2017年万科业绩表现不俗。祝九胜第一次以万科总裁、首席执行官的身份介绍了万科的业务发展情况：2017年，万科实现销售面积3595.2万平方米，同比增长30%；销售金额5298.8亿元，同比增长45.3%。

万科的投资回报同样令股东们满意。按照万科此前披露的利润分配及分红派息预案，万科2017年度分红派息方案为每10股派送人民币9.0元（含税）现金股息。祝九胜指出，这么多年来万科累计分红达455亿元，已经远远超过了这么多年以来公司的股权融资总额。

再好的成绩都是过去，在转型前景未明的当下，万科管理层关于未来的战略布局等更受股东们关注。在提问环节，万科新业务的发展情况成为焦点。股东们的提问都十分具象，例如持有型物业的发展情况、商业地产能否做第一等。

万科执行副总裁、首席运营官张旭回答关于持有型物业的发展问题时指出，无论是商业、物流，我们经营强调的都是每年有增长、每年有提高，商业平台目前的服务面积是排名第二，相信我们能做得更好；物流收入也是达到行业比较好的水平；公寓刚刚起步，需要有更多时间来发展，希望做大做好以服务更多的客户群体。

如今，万科很少对外发布旗下业务线的发展目标，例如租金达到多少亿元、规模达到多大体量等，“服务的客户数量”反而被频繁提起。曾经在一次小型的交流会上，万科旗下商业平台印力的高管透露，印力现在不主要考虑规模，目标是做到服务客户的数量（以人次算）数一数二。

这个目标无疑是十分具有万科风格的，但对于投资者而言，针对一家企业建立估值模型，始终需要有具体的营运数字去支撑。从这个角度来看，“服务的客户数量”这一衡量标准显得比较抽象。

以商业地产领域为例，无论是华润置地还是万达商业，都已经在租金收入等方面有清晰的目标和可供对比的数据。例如华润置地预计2019年租金收入超过百亿元。但于万科而言，新业务的业绩表现何时在报表中有所体现，仍是未知数。

                                  万科2017年度股东大会现场 图片来源：每经记者 吴抒颖摄

万科十年后

郁亮已经很少提到“万亿大万科”的远期远景了。当股东会上被问到万科十年后的业务组成时，郁亮说，“我无法回答十年之后物流占多少、商业占多少，可以清晰的是，万科未来是美好生活的服务商。未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。”

郁亮这一年来的多次公开发言，都将万科与“美好生活”深度绑定，他曾说，“谁说万科是住宅开发商和谁急。”也因此，他在考虑把公司招牌里的“地产”、“房地产”字眼去掉，全部改成“万科企业”。

围绕“美好生活”开展的业务，郁亮说，万科目前的发展“方向是明确的，路径是不清晰的”。郁亮认为，万科的多元化是“相关多元化”，“我们的主线从来没有变过，就是城市发展和老百姓变化两条主线。”

围绕着这两条主线，万科开展了商业、教育、养老、物流、租赁住房、度假休闲等一系列的多元化业务。郁亮认为，只要行业有空间，就是有机会的。以养老服务为例，虽然万科目前还没有合适的商业模式，但万科会花很大精力去研究。

养老服务是一个前景可期的市场。据前瞻产业研究院《中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》数据显示，国内养老产业市场规模发展迅速，2016年国内养老产业市场规模约5万亿元，预计到2020年将达到7.7万亿元，发展空间巨大。

某种程度上，郁亮是一个很有互联网思维的人，他最近在与微软谈要将智能AR运营到养老服务中。

他也相信技术的力量，他以万科物业举例称，“在互联网时代，行业集中度都提升得很快，未来地产及相关行业的集中度也会越来越高。万科物业能签约4亿平方米，这在过去是很难想象的。技术的加入使得行业集中度提升加快，未来集中度提高1倍是可预期的。”

郁亮认为，不能够以原来的标准去看待行业，不能说不赚钱就不去做。“前一段时间去参观了亚马逊，让我挺开眼界的。亚马逊赚钱吗？是亏损的。如果我们有好的队伍，有一个好的机制，在一个正确的方向指导下，找一个空间大的业务，万科的未来是可预期的。”

外界总期待万科能够引领行业，但郁亮说，“我们管理团队要做所有人口中的好孩子，我们没这个能力，只能有则改之，无则加勉。我们只能沿着对人尊重继续往前走。”            

主角与插曲

这一场股东会，大股东深圳地铁没有来。名誉主席王石自然不会出现，他退休已经满一年。坐在郁亮侧边的独立董事刘姝威前几个月曾对宝能系口诛笔伐，但她甚至未能获得发言机会。这一场发布会的主角毫无疑问是郁亮和祝九胜。

股东好奇于祝九胜上任后为万科带来的变化，祝九胜说，我进万科七年，与同事们配合得很好。他表示，自己从事了20年金融服务业，在以客户为中心这方面，可以为团队带来推动和加持的作用。

可能这样的回答有些“官方”，郁亮立刻为他补充了一段：“祝总的金融背景在万科发挥得并不充分，因为万科不缺钱。反而在客户服务、客户意识方面的表现得更为突出，他为我们带来了新的要求，这是他最与众不同的地方。”

现场有股东提问“康达尔的股权之争会不会影响万科总裁、首席执行官祝九胜在万科任职？”董事会秘书朱旭表示，祝九胜是以个人的身份担任康达尔董事，而且已正式提出不再连任的申请。

过去两年，宝能系无论是否出席万科的股东大会，与他们有关的话题都从未停止过。但在这场2017年度的股东会上，关于他们的问题只有一个：“是否清楚宝能减持股份的接盘方，接盘方是否与公司进行了沟通？”

朱旭表示，按照交易所的规则只有持股票5%以上的股东需要告诉大家我是谁，至于5%以下的股东是没有披露义务的，“所以目前还没有股东告诉我们，我们也不能告诉你。”

也有股东质疑，刘姝威作为独董发文批评宝能，是否未考虑中小股东的利益？但郁亮并没有让刘姝威回答这一问题。朱旭以“影响股价的因素很多，希望投资者要相信管理层对公司未来业绩增长的信心”作为官方回应。

这场股东会，万科监事会主席解冻还汇报了关于王石的离职专项报告。此次万科聘任了毕马威会计师事务所对王石进行了离任审计。该审计报告指出，未发现王石在任期内存在违反公司章程所规定的董事会主席及董事职责的情形，询问了万科管理层后，也未发现王石在任期内存在违反公司法及万科公司章程有关规定的情形。

万科已经不再因为股权之争“天天上头条”，但安心“种地”的万科管理层，也需要耕耘的收获向股东证明，他们的选择和支持都是值得的。