闽系中的“京派”：金辉“500亿突破战”如何走出差异化？

在经济新常态下，随着金融投资、共享经济、文化旅游等新兴领域的发展，房企转型才能拿到新机遇的“门票”。

不过这也正是金辉的机会。发家于福建，但和其他闽系房企略为不同的是，金辉在快速扩张的同时，在两年内完成了全生命周期的产品线研发和项目落地，使其较早从地产开发商转变为城市的服务商。

另外一个细节是，在国内12家典型闽系房企中，旭辉、世茂、阳光城、正荣、融信等8家企业均将总部搬到上海，唯有金辉将总部放在了北京，占据战略高地布局全国，挑战这个更需要资源整合能力的市场和时代。

但也正是相对全面和差异化的核心竞争力，使得金辉近3年的净利润年复合增长率达到20.33%，2017年实现净利润22.66亿元，综合毛利率达36.15%，截至2017年企业的储备货值已超过2000亿。

在众多房企“群雄割据”的竞争格局中，金辉的优势到底在哪里，胜算有多大？

销售额年复合增长率突破40% 领衔500亿阵营

数据显示，金辉集团在2017年实现销售业绩445亿元。根据克而瑞统计结果，2015-2017年三年的发展，金辉集团的销售额年复合增长率实际已达到41%。

支持持续高增长的第一要素是货值储备的充沛。一直以来，金辉集团秉持“全国布局、区域聚焦、城市领先”的发展战略，业务重点扎根中国长三角、布局中西部、环渤海区域等经济发达与具有高增长潜力的地区，近几年已经完成了重点省会城市及环一线高增长城市的布局。

2017年，金辉集团紧跟国家城市群发展规划，布局7大区域、二十余座城市，并且成功进入佛山、武汉、长沙、石家庄、惠州地区。截至2017年底，通过招拍挂、股权收购等方式获取48幅土地，全口径在建拟建项目共计92个，在建拟建面积达到2000万平方米，土地储备累积货值超2000亿元。根据金辉目前的开发节奏，新获取土地可在1年内转化为可供销售货值，从而带来持续、稳定的现金流入，为金辉集团领衔500亿行业阵营打下扎实基础。

严控溢价率 走稳财务路线

在规模扩张的同时，金辉表现出一个细节，不容忽视。

金辉出价拿地的过程中，对溢价率都有严格的要求，严格把控成本，拒绝盲目扩张，拿地节奏稳健。

金辉方面表示，“企业对速度和体量的追求，是有计划、有节奏的。在追求规模化的同时，合理管控风险，寻求规模与利润的平衡点，保证利润率的相对稳定，实现有质量的增长。”

实际上，也正是强调对安全系数把控，使得金辉的财务表现在闽系房企加杠杆、高负债的基调中独具一格。

数据显示，2017年金辉的净利润22.66亿元，综合毛利率更是达到了36.15%，远高于25%行业水平。

在融资层面。据了解，目前金辉的融资渠道涵盖了银行贷款、信托贷款、债权重组、股权合作、公司债、ABS等多种方式。继2016年60亿公司债、6.7亿物业费收益权ABS成功发行之后，2018年金辉集团再次发力，于2018年4月下旬先后成功发行公司债（首期10亿元）和购房尾款ABS12亿元，得到资本市场的高度认可。

此外，金辉集团金融机构授信总额超过800亿元，为公司后续发力提供资金保障。

在当前的竞争环境下，“规模冲刺”已经不仅仅是要求业绩的提升，也要求企业财务状况稳健，确保规模扩张的实现。

基于财务能力的增强，2017年开始金辉加强了包容性，与企业合作开发现象明显增多，如联合拿地、合作开发等，进一步增强财务稳定性。

注重“产品系”路线 细致运营提升竞争力

规模扩张、利润提升、融资成本下降、财务状况稳健，对于金辉来说，这些都是企业健康稳定上升发展的必要保障，与此同时，金辉要修炼的另一个核心，是对产品的打造。

实际上，越来越看中产品研发、品牌维护、客户关系，已成为当下闽系房企成长的一个特性。

金辉的业绩增长，也得益于主城市场从刚需向改善的迭代。

以“城市生活美学服务商”为定位，金辉集团先后研究并推出了“优步系”、“铭著系”、“云系”三条产品线。金辉集团以“匠造质感、臻心筑家”的理念打造高品质居住产品，满足更多家庭日益增长的美好生活需要。

其中，“优步系”重点打造年轻系享受型产品线，在规划上讲究多重优步生活系统，致力于打造一个更适合步行享受的社区。目前“优步系”已完成16城近23个项目的布局，备受市场青睐，志在为城市青年演绎U+life的品质生活。

铭著系则是以七大质感美学标准，占据城市核心区域，带来高端质感美学人居体验。目前金辉“铭著系”产品已覆盖金辉长三角、华东、东南、西南、西北、珠三角、环渤海7大战略板块的8座主要城市。2016-2017年，金陵铭著、姑苏铭著和中央铭著陆续开盘，均获得市场高度认可。

云系是以“科技”、“舒适”、“艺术”为核心生活价值，致力于为城市高阶人群打造美好社区的舒适改善型产品系。目前，金辉“云”系产品已经在沈阳、成都、西安及佛山等城市落地，择址热点板块新区，志在以国际视野、智能、人性化的设计引领居住生活方式的改善。

在日益复杂多变的市场格局下，房企只有不断提升自身产品的核心价值和产品竞争力才有望突围，实现利润最大化。金辉仅用了两年时间就实现了全生命周期的高质量产品线研发、项目落地，实现了产品标准化开发，为企业规模快速扩张和品牌建立提供了强有力的支撑。

业内人士认为，2018年金辉以“优步系”、“铭著系”、“云系”三大产品线继续发展，倾注研发新产品、新技术，不断优化服务质量，从城市生活方面寻求，可以让金辉更上一个台阶。