北京万科陷“以租代售”争议背后：激进拿地后遗症显现 自持租赁市场风向变奏

每经记者 舒曼曼    每经实习记者 李诗琪    每经编辑 梁秋月    

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“月房租1.5万元起”、“一次性交付10年租金180万起”，万科全自持租赁住房项目翡翠书院在上周公布的预租消息，成功刷新了人们对于房屋租赁的认知。北京万科也因此深陷“以租代售”的风波之中。

而与目前的“尴尬”局面形成鲜明对比的是，一年多以前，北京万科斥资109亿元风风光光地拿下位于海淀永丰区的这两块全自持用地。但让人没想到的是，在监管方态度逐渐明晰的情况下，这一阔绰的出手却等来了一个“烫手山芋”，如今北京万科不得不为项目的回款绞尽脑汁。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，这类企业当年在拿地的时候或许并没有按照纯租赁型土地的逻辑倒推成本，没有想到政府在对自持用地的管控上会如此严格。而在已经付出高代价的前提之下，企业肯定需要一个在政策框架内，又能尽量实现经营收益的商业模式。

万科项目陷“以租代售”争议

10年租金180万的房子到底是什么样子？

4月23日，《每日经济新闻》记者带着疑问来到了翡翠书院项目。面对来自媒体和消费者的疑问，在近一周多的时间里，这里的工作人员一遍又一遍地解释着这一产品的高端定位，传达定价相对品质并不离谱的信息。

图为：万科“翡翠书院”项目现场图 舒曼曼摄

作为国内第一个企业全自持的租赁产品，万科翡翠书院在上周公布的预租消息中，房屋高昂的租金价格和一次性的交付方式等内容迅速将其置于舆论的漩涡中央。

而这一产品的问世还要从2016年北京全自持租赁地块的诞生说起。伴随着当年楼市“930调控新政”中“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”等内容，土地出让竞自持比例的情况下，企业全自持用地应运而生。

据记者统计，目前北京范围内的4块企业全自持用地中，万科一家便占据两块，用于翡翠书院项目的开发，其余两块分别被中铁建和中粮联合其他房企竞得。而在项目推出方面，万科则成为第一家吃螃蟹的企业，率先公布了预租消息，但也因此陷入了备受质疑的境地。有解读称，若连续租赁70年便等同于获得了房屋的产权，由此万科被指责成有“以租代售”的嫌疑。

4月22日晚间，北京市住建委对此展开回应，表示企业竞自持的租赁住房，开发建设主体无论自持项目，还是将项目转让给新受让主体，都只能出租，不能出售或变相“以租代售”等；承租人租赁此类住房，无论租赁期限和续租次数多少，都只能获得使用权，不能获得产权。这一表态也被认为是官方对于企业自持租赁住房的最新定调。

不过关于是否确实涉及“以租代售”，中央财经大学不动产法研究所所长尹飞表示，由于这种模式刚刚出现，法律对此还没有明确的界限，探讨这一结论意义不大。但是需要注意的是，政府已经在警示其中的法律风险了。

面对当前所处的舆论风波，北京万科方面的态度也发生了微妙的转变。《每日经济新闻》记者了解到，在前不久的预租消息中，万科仅仅公布了十年租期上限和户型、租金等内容。但据万科方面最新透露的消息，该房屋的租期现已调整为3年到10年不等。

北京万科相关工作人员表示，具体的租赁方案还在考量中，而所谓的预租也仅仅是一个意向锁定的过程，并不要求消费者立即支付全部房租。与此同时，随着项目样板间的预约开放，万科也表示希望和潜在消费者进行更多的交流与互动。

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“无奈之举”源于房企拿地后遗症

相比翡翠书院当前预租方案的摇摆不定，北京万科当年在拍下这块全自持用地时可谓毫不犹豫。

2016年11月16日，在北京海淀永丰18号、19号这两块土地拍卖现场，多家房企为争夺地块使尽浑身解数。作为北京首批“限地价、竟自持”的土地，该地块在拍卖时首先设定了上限价格，当竞买报价达到这一价格时，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人，企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

最终，万科以50亿元的价格独家获得了海淀永丰18号地，联合住总以59亿元竞得海淀永丰19号地，自持比例均达100%。而后，万科还回购了19号地的全部使用权。至此，翡翠书院的两块用地共耗资万科109亿元。不少媒体一度将万科描绘成当年北京土拍市场上的最大赢家。

但事件的转折总是猝不及防，如今翡翠书院项目面对的质疑，也引来了业界对于当年房企拿地行为的反思。

郭毅告诉《每日经济新闻》记者，万科当时拿下北京市第一块纯自持的土地，从计算方式来说，公司似乎并没有按照逻辑去倒推它的拿地成本。而当时所有参与竞标和没参与竞标的企业，其实都没有想到政府在对自持用地的管控上会如此严格，即一定要按照现行的规范和土地标书中要求的租赁形式进行商业开发。

而这一项目似乎并没有为万科带来理想中的回报。《每日经济新闻》记者了解到，翡翠书院被万科定位成了“微利项目”，非常理想的状态下，投资回报率只有2%~3%，因此收回成本在企业看来显得遥遥无期。

首个“吃螃蟹”项目成市场风向标

尽管“开局不利”，但翡翠书院的入市试水，似乎成为其他企业全自持租赁住房项目的借鉴对象。由中铁建全自持的理想家项目，正静静观望着市场对万科作出的各种反应。

记者走访了解到，位于北京市大兴区黄村镇兴化大街的中铁建理想家项目现已动土开工，预计2019年末正式交工。但目前该楼盘仅仅确定了户型和装修标准等内容，尚没有公布租金价范围和预租时间。

项目接待中心的工作人员表示，他们的动作要比万科慢一步，也会参考万科翡翠书院的相关信息，但具体租赁方案需在7月份之后才会出台。因为前期没有过多推广，所以目前咨询租房的客户并不多。但对于租金，这位工作人员透露称，同样的品质房源，他们的定价或许要比周边稍贵一些，主要考虑到项目可能是长期租金不变的情况。

对此，郭毅表示，对于很多拿了自持用地的企业来说，无论租金的高低、租期长短以及租金交付方式，最起码万科的这种尝试能够给大家提供一个参考。

“随着企业发现政府在政策执行上越来越严格，他们在拿地上便会更加慎重，最近几个地块的接连流拍也能充分体现这一点”。郭毅分析称，面对如此高的拿地成本，企业肯定急需一个相应合理的、符合政策框架的商业模式来实现经营收益。所以万科这种让租户一次性交纳十年租金的行为，其实是产品成本过高带来的无奈选择，只有这种方式才能让企业不至于产生很大亏损。

我爱我家集团品牌中心总监孔丹表示，这也提醒了未来市场的各个参与方，包括开发商、经营机构、政府、银行和金融机构，在租赁住房的房源筹措方面，通过企业招拍挂自持的形式或许并不是最佳选择。

而当前，各地政府似乎也已经意识到通过招拍挂的形式让市场化企业推广租赁住房并不理想。2017年开始，北京政府还对某些项目的最高自持比例做出了限制。

对此，尹飞告诉《每日经济新闻》记者，政府推出这个地块的本意应该是要培育传统的租赁方式和规模化的租赁经营体系。如果这一初衷很难实现的话，政府方面也应该好好研判，将来能不能设置其他条件，比如明确租金、预租等问题，作出一些规范性要求，对问题进一步细化。