转型元年实现历史最佳业绩 “新恒大”负债率大降六成

亿翰智库原创

3月26日下午，中国恒大（03333，HK）在香港举行2017全年业绩发布会。此次发布会上，恒大交出了一份史上最好的年报，利润大增负债率大降，从“规模之王”变身“利润之王”，战略转型成效显著。更令人瞩目的是，许家印在发布会上正式宣布“新恒大”到来，明确了恒大的下一步发展方向，剑指世界百强企业。

一、新起点：恒大砥砺奋进，交出历史最优成绩单

1、超强执行力下，多项业绩指标实现史上最好

据中国恒大年度业绩显示，截止到2017年底，企业多项指标再次刷新纪录，总资产、营业收入、土地储备等规模指标均在去年的高基数上大幅提升。

值得注意的是，恒大在利润方面更取得了里程碑式的突破，数据显示，2017年毛利润1122亿，同比大增89%，核心业务净利润近乎翻番，从208亿增至405亿，这也是史上首家房企实现净利润突破400亿。核心利润率13%，同比增加3.2个百分点。实现净利润370.5亿元，大幅上涨110.3%，虽然略低于万科的372亿元，但考虑到去年恒大一次性卖出万科股票亏损70亿元，剔除这个非经常性损益因素，恒大实际的净利润超越万科，成为名副其实的“利润王”。

强强对决，恒大同样表现不俗，战略转型下凭借着稳固的基础和强大的执行力，一步步拉大与其他房企的差距。

2、多项核心指标十年复合增长率在50%左右，龙头房企中增长更快

翻看过去十年发展历程，恒大无疑是发展极为迅猛的房企之一，销售业绩、营业收入、总资产、净利润、现金余额等核心指标的十年复合增长率均达50%以上，位居行业前列。

恒大此次交出史上最好年报，完成从“高速”到“高质量”的转型，亮眼的成绩也为未来十年的发展奠定了良好基础。

二、新战略：发展路径清晰，战略驱动高质量增长

与时俱进方是智者所为，伴随行业变化，恒大对自身战略也在不断做出修正。此次业绩发布会上，许家印对恒大的发展重点提出新战略：坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式；坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式；积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。

1、发展模式：实施“规模+效益型”

严格管控三大费用，有效控制成本。恒大的成本管控能力在业界颇受肯定，近年在降低费用上更是下足功夫，强化统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，从规划设计、招投标、材料供应、工程建设等各个环节节省成本。数据显示，2017年恒大的三费费用率为7.4%，较2016年同期降低了2.5个百分点。

打造高性价比产品，大力提升产品附加值。恒大历来坚持打造高性价比精品住宅，并有一套严格的精品工程标准，通过打造恒大的全环节精品，奠定产品长期的品质优势。2017年更是精益求精，重点完善“高配套”使得消费者乐于为品质买单，通过精装修交楼、配套先行、升级物业服务、完善售后等措施打造精品，过程中所有项目均要求施工单位为全国前十强，所用材料必须为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标准设计，系列举措之下产品附加值得以大幅提高。

“高性价比精品住宅”同时推动业绩持续增长。恒大有着强大的成本控制能力，故能实现在注重品质同时也保障价格契合民生需求，“无理由退房”更使得其优势明显，如此高性价比的产品直接推动销售业绩持续高增长，从而有助于利润总额的迅速增加。

2、经营模式：实施从“三高一低”向“三低一高”转变

恒大通过还清永续债，引入1300亿战略投资等手段，顺利实现净负债率大幅下降近六成，资产负债率下降至71.1%。

1、提前还清1129亿永续债。2017年初恒大宣布在年内偿还三分之二的永续债，截至2017年6月30日恒大就已提前赎回共计1129.4亿元永续债，兑现资本市场承诺。

2、引入1300亿战投。恒大去年三轮战投累计完成1300亿元人民币融资规模，在行业融资处于持续收紧趋势之下，公司顺利引入战投使得恒大在行业竞争中进一步确立龙头地位。从投资者来看，包括中信、中融、正威集团、苏宁、山东高速、深圳广田等行业巨头的加入，充分显示了央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴对恒大发展前景的认可。

三、新蓝图：实力恒大，新时代下擘画新未来

从当前数据表现看，恒大已经取得了显著的进步，但恒大的目标远不止于此，会上许家印就基于恒大当下的战略，明确了至2020年底的奋斗方向。

1、2020年底实现总资产3万亿。据测算，恒大总资产只需保持19%的复合增长率即可实现目标，远低于公司过去十年58%的复合增长率。

2、2020年底销售规模8000亿。据测算，恒大后期只需保持17%的复合增长率即可实现目标，整体难度不大。

3、2020年底年利税1500亿。恒大若想顺利完成1500亿的利税目标，则预计在2020年底利润约达800亿，按照2017年13%的净利润率测算，相当于2019年实现约6000亿的销售额即可，按照恒大近年来的销售势头，目标达成难度不大。

4、2020年底负债率下降到同行中低水平。根据恒大此前宣布的降负债率目标，到2019年末资产负债率下降到55%左右。在此次发布会上，恒大强调继续实施“三低一高”经营模式，推动整体负债率大幅下降。近年行业平均资产负债率维持在70%左右，基于恒大明确的降负债目标和举措，我们认为该目标基本可实现。

5、2020年底成为世界百强企业。2017年，恒大以318.28亿美元的营业收入，跻身《财富》2017世界500强第338位，一举跃升158位，成为世界500强排名提升最快的企业之一。鉴于2017年恒大全年销售突破5000亿，预计2018年营业收入亦将增至5000亿左右，后期若按照20%的复合增长率测算，2020年大概率会突破7000亿，约1117亿美元，届时进入世界百强是大概率事件。

总结：转型“规模+效益”的第一年，恒大就交出了一份漂亮的成绩单，摇身一变成为“利润之王”。然而这一刻的胜利对于恒大来说仅仅是新起点，在许家印的掌舵下，“新恒大”正朝着更远大的目标加速奔跑。若能实现，恒大不仅将称霸房地产行业，甚至成为中国民营企业里面的标杆。