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禹洲地产靠收并购储备近3000亿“货”:好信用胜过强大“朋友圈”

每日经济新闻 2018-03-08 22:49:40

深耕大本营20余年,稳坐厦门“地主”宝座,进而布局福州、泉州和龙岩等地。加上在长三角、京津冀、长江中游、大湾区的土储,形成目前禹洲地产“五大区域”的布局版图。如今,禹洲的货值约2826亿元,已覆盖三年千亿计划所需货值2600亿元的109%。

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每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺 

当“碧万恒”等全国性房企凭借品牌优势,正通过抢跑三四线城市创造错位优势,阳光城、世茂、禹洲等闽系房企,则以明显的多点布局来平衡风险、保证质量增长,并进一步深化全国性布局。

《每日经济新闻》记者注意到,在闽系企业中,禹洲地产是深耕大本营最显著的企业,其拿地稳健、轻债上场的模式,也在闽系企业中显得卓尔不群。

                                                                   CFP图

深耕大本营20余年

1994年,伴随禹洲新村的开发,一家新兴的福建房企以“海西拓荒者”的姿态进入行业,这就是禹洲地产。也由于提前十年锁定厦门东部的开发区域,1998年禹洲花园一出,便成为当地楼市标杆。

2002年,禹洲打造了厦门首个综合体世贸商城。次年,禹洲首开华侨海景城成为区域高端住宅市场的风向标。2004年,禹洲开发的海湾新城也成为厦门首个大型园林养生社区。

至2005年,禹洲多项目同期面世,俨然已成厦门的“地主”。由于根基稳固,禹洲在2008年未受到金融危机影响,依旧占据海西房地产市场的龙头位置。

从发展历程可发现,福建是禹洲的大本营。禹洲官方数据显示,去年禹洲在福建海西经济区的合约销售额约140亿元,其中厦门超过80亿元,福州约40亿元,其他销售贡献还有泉州和龙岩。

禹洲的“钱仓”分布和“粮仓”一致。来自亿翰智库的数据显示,2017年禹洲在福建市场累计拿地面积14.96万平方米,总金额60.18亿元,其中在海西区通过招拍挂、收并购拿到的项目总建筑面积超80万平方米,位于漳州、厦门等多个城市。

禹洲地产相关负责人告诉《每日经济新闻》记者,目前,禹洲在厦门已有30余个项目,遍及厦门六大区域。

外拓货值近三千亿

“中小房企生存空间被压缩是不争的事实,‘马太效应’之下龙头房企规模会越来越大,全国化布局的脚步也会越来越广。”安居客首席分析师张波说。

在以“快”著称的闽系房企中,禹洲地产的“固本”策略非常显著。也由此,当开启对外拓展战略时,禹洲地产的策略制定为“区域深耕,全国领先”。

据禹洲微信公众号的数据,截至去年11月30日禹洲地产土地储备面积约1090万平方米,在长三角的土储占比已达到54%,但海西依然达到32%。此外京津冀、长江中游土储均占6%,大湾区土储占2%,形成“五大区域”的布局版图。

国信证券统计显示,按2017年销售均价计算,当前禹洲土地储备对应货值合计约2826亿元,已覆盖三年千亿计划所需货值2600亿元的109%。

禹洲地产相关负责人告诉《每日经济新闻》记者,只要舍得放弃利润,放大杠杆,单纯追求规模,就能冲上去。但千亿之后的第二年、第三年很难保持住这规模,真正的高质量发展要在规模相当的情况下,将盈利水准保持在同行之上。

收购和并购的土地一直是禹洲土储的主要来源。2018年初收购沿海家园后,禹洲则新进入了北京、沈阳、佛山等重点城市,增加了天津、武汉的货量。

“并购和收购是禹洲的强项,最近十几年公司毛利率空间保持在30%左右,就与收购、并购原则息息相关。”上述禹洲人士表示,收并购并不简单,建立完善的财务体系、法律体系、成本管控体系,完善的信用体系比强大的朋友圈更重要。

目前禹洲形成了“嘉誉系”(刚需)、“朗廷系”(改善)和“雍禧系”(高端)三大产品系,并已在上海、南京、杭州等多个城市落地。无疑,优质、完善的产品是奠定公司销售业绩增长的基础。

 

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