阳光城发行首单12亿物业费资产ABS

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每经记者 吴若凡 每经编辑 曾健辉

近日，阳光城在官微发布公告称，其在深圳证券交易所申报的物业费债权资产支持证券化产品“天风-阳光城物业费债权资产支持专项计划”（ABS）成功发行，发行规模7亿元。

据悉，该产品基础资产对应的是特定物业合同项下特定期间内应收物业费12亿元。

对于阳光城首次发行以物业管理费为基础的资产证券化产品，业内人士认为，这需要以资产的稳定性为基础，能为公司提供一定的发展空间，但并不足以实质性地解决资金问题。 

阳光城发行12亿物业费债权融资

资料显示，通过此次交易，阳光城与阳光城物业服务（福建）有限公司、阳光城集团陕西物业管理有限公司、长沙新华都物业管理有限公司及广东江湾新城物业管理有限公司（以下简称物业服务提供方）签订物业合同债权转让合同，受让上述公司作为物业服务提供方在物业合同项下对物业合同委托人享有的物业费债权及其附属权益，并将其作为基础资产转让给天风证券设立的专项计划。

基础资产对应的特定物业合同项下，特定期间内（2017年7月1日（含）至2021年12月31日（含），特定期间可能根据专项计划文件的约定缩短或延长）应收物业费金额不超过12亿元。

具体来看，此次发行的产品中，阳光城作为原始权益人，将其依据特定物业合同债权转让合同及物业合同而享有的物业费债权及其附属权益，作为基础资产转让予天风证券设立的“天风-阳光城物业费债权资产支持专项计划”。阳光城将认购次级资产支持证券。

此次资产支持专项计划中，优先级资产支持证券的目标募集总规模为不超过6.5亿元，次级资产支持证券募集规模不超过人民币5000万元。 

多家房企已开展物业费资产证券化

此次发行实际上是一次典型的以融资工具盘活存量资产的操作。

安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，从本质来看，物业费债权资产支持专项计划就是物业费资产的证券化，即将流动性较差但可以创造一定稳定现金流的物业费收入证券化，通过对风险和现金流进行结构性重组，打包成不同评级的产品销售给投资者。

虽然此类融资出现时间并不长，但它也是近几年房地产企业扩宽融资渠道的一种方式。

2015年世茂集团发行的物业费类ABS，是房地产行业的首次试水。其后，华发物业、中南建设、金地集团等企业也开展了此类业务。尤其是2017年9月25日，金地集团成功发行30.5亿元规模的物业费ABS资产证券，创下近年来物业费ABS的最高纪录。

物业费ABS只能做补充资金

虽然以物业费为基础的资产证券化已成趋势，但发行产品需要的条件也不少，其中稳定性是关键因素。

张波就告诉《每日经济新闻》记者，物业公司本身由于普遍资产规模偏小且缺乏可抵押类资产，较难获得银行贷款支持。但由于物业合同期限长、物业费现金流较稳定，因此可以发行资产支持证券。也由此，物业管理费作为物业公司的未来债权，其现金流具有稳定、可持续、属性同一和便于管理等条件。

在张波看来，物业费资产证券化是房地产企业进行资产证券化活动可以选择的一种非常合适的基础资产。

资料显示，这是阳光城首次发行以物业管理费为基础的资产证券化产品。

支撑这次发行的更多因素或来源于公司的基本面。近年阳光城在区域竞争上有一定优势，尤其是基于丰富的土地储备，促使近年公司的销售业绩保持较快增长，项目预售款规模较大，提供的准备金及差额支付承诺，以及其他增信安排可为本交易项下优先级资产支持证券预期收益和本金的偿付提供很强的信用支持。

张波表示，以物业管理费作为基础资产的ABS产品的发行、管理可以为公司提供更好的发展空间。物业管理费证券化产品，未来也将会成为房地产企业常规考虑的一种标准可复制的融资渠道。

不过，物业费类ABS对于开发商来说，融资金额并不足以解决实质性资金问题，只能起到补充作用。