宅基地“三权分置”再获力挺 专家：可增加租赁住房专属用地

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每经记者 舒曼曼 每经实习编辑 梁秋月

据新华视点官方微博消息，国土资源部部长姜大明在2018年全国国土资源工作会议上表示，政府将不再是居住用地唯一提供者。此外，姜大明还表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

“三权分置”的相关政策探索已经一年多，此次消息一出便成热议话题。首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池向《每日经济新闻》记者表示，住宅用地不应该完全由城镇政府来供应，集体土地应该是住宅用地供应主体，未来要充分利用集体建设用地建设住宅，尤其加大租赁住房供应。

政府不再是居住用地唯一提供者

姜大明明确提出，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，“权属不变，符合规划”是土地出让的前提，预计对现在土地市场的影响更多体现在租赁土地的供应上。推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，多主体供应房源，必然需要多主体供应土地，预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

他进一步指出，鼓励集体用地建设租赁房有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，部分一二线城市存在城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场，除了有利于房源供应，也有利于城中村改造。

此前，国土资源部联合住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，确定北京、上海、沈阳等第一批13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。各地纷纷提出计划，其中北京市计划于2017年~2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

张大伟表示，政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响，对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，多主体供给实际上都有助于土地用地制度的灵活，同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。

方圆地产首席分析师邓浩志向《每日经济新闻》记者表示，集体用地允许进入租赁市场是增量土地进入市场，增加发展租赁住房的专属用地，减少租赁物业对原住宅用地的挤占，避免供求矛盾。

宅基地“三权分置”已探索一年多

姜大明表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

而姜大明提到的探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”并非首次提出。2016年11月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》（即《“三权分置”意见》），不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式，落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，充分发挥“三权”的各自功能和整体效用。

严跃进认为，从宅基地“三权分置”的角度看，实际上也是积极探索当前宅基地流转等概念。从此类政策来看，宅基地的集体所有权的概念不会变，这是基本的原则，从农户的资格权来看，也是要积极保障的，这也是新型城镇化中需要积极关注的内容。

他进一步指出，在放活宅基地使用权的概念上，不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法。类似做法其实和目前租赁住房的用地性质是不同的。当前租赁用地的房源性质其实是国有建设用地，而后续宅基地上形成的租赁房源属性依然是集体建设用地的范畴。

赵秀池告诉《每日经济新闻》记者，从法理上讲，我国土地制度实行的是城乡二元结构，城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有，但住宅用地不应该完全由城镇政府来供应，未来将会给宅基地赋予一定的权利，允许让渡使用权，用来出租、抵押等，但需要注意的是不能完全放开宅基地的买卖，应限制宅基地所有人资格，保障农民的权益。