李宇嘉：从深圳数据看热点楼市长效机制走向

李宇嘉

2017年，全国商品房销售规模或将超过16亿平方米，击穿2016年的历史最高位，再次刷新房地产交易记录。近期，管理层不断强调，要坚持调控目标不动摇、力度不放松，年关前后，房价“冒头”的城市仍在出台紧缩性调控措施。

同时，金融去杠杆预计在2018年推进更加明显，而控制居民过度加杠杆是重点。据悉，热点城市按揭投放规模和占比的“双控”措施，并未因新一年到来释放出额度和指标而取消。因此，在调控政策和金融政策“双紧缩”的大背景下，加上2016~2017年加杠杆透支了一部分需求，各界对2018年楼市并不看好。笔者以总结2017年深圳楼市数据为例，分析2018年热点城市调控走向。

2017年，作为全国楼市“领头羊”和“风向标”的深圳，创下一个纪录，新房成交量仅2.58万套，这是本世纪以来的历史最低水平。同时，根据国家统计局数据，深圳新房价格环比连续14个月保持不上涨，同比连续4个月下跌。

由此看来，深圳楼市的调控效果还是非常显著的。新房交易量如此之低，除了楼市调控以外，金融紧缩的影响很大。比如从2017年9月份以后，按揭投放周期延长至4~6个月，而在年初仅为2个月左右，且每个月投放额度仅80亿元（2016年月平均投放近200亿元）。深圳购房者以30岁左右的年轻人为主，承担杠杆和风险的倾向较高，2015~2016年套均按揭成数为6.5成。因此，额度控制叠加投放周期拉长，对深圳商品房交易量的影响很大。

另外，由于新盘价格管制，很多开发商“捂盘惜售”，甚至将新盘“由售转租”，供应也同步下滑，下滑幅度高达40.9%，从而导致新房销售创造历史“地量”。

从更代表市场走向的二手住房市场看，情况或许要好一些。数据显示，2017年深圳二手住房成交6.36万套，尽管比2016年下滑37%，但接近过去10年历史平均水平。这意味着二手住房市场相对稳定，小户型、中低价位房源多，契合楼市回调期首次购房和换房的需求特征。同时，尽管新房成交创新低，但低价区域却爆发了，全市房价最低的龙岗区，新房成交占比从过去几年的30%跃至2017年的45%，平均售价仅3.6万元，比全市均价低33%。

由此可见，类似深圳这样人口基数大、市场规模大、需求潜力大的城市，亟待增加中低价位或中小户型住房供应，满足刚需人群合理需求。

过去，由于高地价、投资需求泛起，房价快速上涨、新房豪宅化，供应和合理需求明显“错配”。2017年，政策打压、楼市回调、需求降温，恰恰是刚需人群买房的好时机，也夯实了楼市有效需求基础，让住房回归居住属性，这是未来热点城市商品住房供给的导向。

当然，投资需求不容小觑，除了因限购、限贷而被排除出市场的购买力，很多需求转向不限购的商务公寓和“类住宅”，即公寓式办公、创新型产业用房（编者注：根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购）并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房）等。据深圳市房地产信息网统计，2017年，深圳各类公寓和“类住宅”供应了2.9万套，第一次超过了新建住宅供应。

据统计，购买商务公寓和“类住宅”的人群，60%可归为投资需求。事实上，近两年深圳楼市供给上，住宅和商务公寓及“类住宅”此消彼长的趋势很明显。2016年，深圳新建住房供应4.4万套，下降30.1%，而商务公寓及“类住宅”供应则增加31.2%。2017年，前者供应下降40.9%，后者供应增加11.5%。

商务公寓及“类住宅”市场繁荣，投资需求推动是重要动力，但同时也不能忽视用地及空间供应上的“错配”。近年来，深圳每年住宅用地供应仅1~2宗，但商业、办公用地供应却有10~20宗。事实上，由于产业升级，服务业近年来对经济贡献率已超过70%，而服务业的办公空间需求是较低的；此外，提高容积率的工业区改造又增加了供应，商业办公和工业厂房明显过剩。于是，很多规划为商业办公的项目，调整规划后，以公寓式办公、酒店式公寓等“类住宅”的形式入市，一定程度上弥补了住宅供应不足。同时，深圳有1000多个工业园区，但2008年以后，产业腾笼换鸟，工业空间需求下降了，原来的“工改工”也在向“类住宅”转变，最典型的是近年来兴起的创新型产业用房。综上所述，未来新增供地向租赁和保障房倾斜的情况下，像深圳这样高度城市化的城市，应向盘活存量商办和工业厂房转变。

2009年启动城市更新以来，以拆除城中村为主的更新供给了深圳90%的新房。未来，尽管推高房价、拆除低成本租赁住房的更新难以为继，但转向住房租赁是可行的，既疏导需求，又能培育租赁市场。

另外，临近深圳的东莞和惠州，由于房价较低，近年来一直都是深圳刚需人群成为有房一族的重要选择。将新房、二手住房、商务公寓及“类住宅”、临深销售等算在内，2017年深圳各类住房成交量将达到13万套左右，显示深圳楼市需求非常旺盛。因此，从控制投资需求、引导预期的角度看，像深圳这样的热点城市，2018年调控政策仍要保持高压态势。

不过，深圳每年人口流入高达50万左右，加上现有人口结构偏年轻，光靠政策抑制显然不是办法。目前，一方面需要大力盘活存量商业办公改租赁，引入租赁企业，培育租赁市场；另一方面，十九大提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”，因此应加快推进深莞惠一体化，通过轨道交通覆盖和连接，人口和产业疏导转移，引导市民去外围购房居住。

如果能拓展租赁，实现区域内住房供求一体化，显然也可以实现“多主体供给、多渠道保障，租购并举”。2018年以后，楼市长效机制将会渐次落地，对不同城市，长效机制具体内容、实施路径也有差别，对于高度城市化的城市来说，壮大租赁和向外围疏导需求是最可行的措施之一。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）