万亿社区服务"蛋糕"：大物管忙"跑马圈地" 中小物管欲守住阵地

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每经记者 郭荣村 每经实习记者 吴抒颖

对于众多物管企业而言，它们正面对着一个巨大诱人的"蛋糕"。

2016年11月，商务部、发改委、工信部等10部门联合发布的《国内贸易流通"十三五"发展规划》显示，到2020年社区服务市场规模可达到13.5万亿元。而物管公司把控着巨大的线下流量入口，这一资源还有更多可供想象的空间，例如社区商业、社区金融。

在一大批物业管理公司叩开资本市场的大门后，“互联网＋”和增值服务的故事已经不再新鲜，精明敏锐的投资方需要行之有效的规则和思考来支撑他们投资物管企业的逻辑。

《每日经济新闻》记者注意到，在此背景下，"跑马圈地"成为很多大型物管企业的选择。与此同时，很多中小型物管企业也认识到了流量入口的价值。在面对被吸收、被并购的局面之时，它们并不轻易退让，"大鱼"与"小鱼"之间的合作与竞争，各有各的考量。

图片来源：视觉中国

大宗并购潮涌

此前彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，“用户数量增加以后，平台的价值才会增大。越多用户使用我们的平台，越有价值的供应商服务才会进入，双方才能够形成良性互动。”获取更多用户，这是很多大型物管公司不断向外扩张的原因之一，而大宗并购则是能够快速实现这一目标的途径之一。

彩生活是大宗并购的践行者。2017年11月14日，花样年与彩生活联合宣布，计划通过一系列交易拟以20.13亿元作价转让深圳市幸福万象投资合伙企业100%的受益权及万象美管理有限公司（以下简称“万象美”）100%股份予以彩生活。本次交易完成后，万象美将成为彩生活的附属公司。

实际上，这宗收购始于更早。2016年8月，花样年物业联合体以20亿元价格收购万达物业（现为“万象美”）100%股份，但之后一直以基金持有，并未并入其财务报表。彩生活表示，预计交易完成后，公司的营收及管理面积将得到大幅的提升和扩张。

已经赴港上市的中海物业，也在近期收入了来自母公司的资产包。2017年10月20日，中国海外发展有限公司发布公告称，其拟将中信物业服务有限公司以1.9亿元售予中海物业管理有限公司。

再往前追溯，2017年7月，绿地集团发布公告宣布，将其全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐，交易对价为10亿元。此后双方宣布，雅生活与绿地集团达成战略合作关系，绿地集团以10亿元入股雅生活，取得雅生活20%的股份，成为其长期战略性股东。

做大规模、实现上市，这也是许多物业管理公司的资本考量。在雅生活和绿地物业的合作中，双方的表述中多次提到“希望双方努力推动雅生活集团进一步做大做强，为业主提供最优质服务，成为物业管理领域的标杆企业。”目前雅生活就申请雅生活股份于联交所主板上市及获准买卖，已向联交所递交上市申请表格。

多元输出模式

发起大宗收并购仅仅是物管公司对外扩张的模式之一。包括万科物业、金地物业和彩生活等在内的企业，均有着不同的扩张模式。

以彩生活为例，在唐学斌宣布不再进行大宗收购后，其对外扩张的主要模式即是通过小股操盘来实现。

唐学斌曾向记者介绍这种模式的运作方式，即是彩生活购入相应合作方股权，从而对外输出品牌、平台、管理经验和模式。“尽管收购的是小股，比如5%、20%，但是他的整个运作和模式，包括财务、人力资源等，必须按照彩生活的模式来进行，这是一个强制性要求。”

对于彩生活而言，“这种模式的好处是可以加速平台服务用户扩张，与社区垂直门类服务供应商构建社区服务生态圈。”唐学斌认为。

彩生活的数据显示，2017年上半年，彩生活已与兰州城关物业服务集团有限公司、江苏中住物业服务开发有限公司、湖北云帆物业服务有限公司等28家物业管理公司达成战略合作。

与彩生活不同，万科物业的对外扩张则主要是通过合伙人制度来完成。

万科物业相关工作人员向《每日经济新闻》记者介绍，万科物业与合作方之间的合作主要包括两个方面，一是以合伙人机制建立管理中心，其中管家、管家系统负责人、合伙人为万科派驻，派驻成本由项目承担；二是以万科物业名义搭建客户与服务中心作为员工的工作平台，即“睿服务”。

万科物业的数据显示，截至2017年8月底，万科物业的合同面积超过3.9亿平方米。而2016年年底，万科物业的合同面积为3.5亿平方米。

实际上，不少物管公司对外扩张的最终目的是为了增加资产规模。正走在IPO路上的碧桂园物业，其总经理李长江也曾公开表示，未来几年碧桂园物业的规模将快速增长，而其扩张的方式则包括全委物业承接、项目托管代管、公司股权合作等。

据记者不完全统计，目前包括港股和新三板在内，已有超过60家物业管理企业完成上市。

中小物业的权衡

一个事实是，中国目前的物业管理行业仍然是一个低集中度的行业。由中国物业管理协会发布的最新一次物业管理行业普查数据显示，截至2014年底，全国物业服务企业约10.5万家，较2012年的7.1万家增长了约48%。中指院的数据指出，目前全国百强企业管理面积均值达2725万平方米，市场占有率仅三成。

这为大型物管公司提供了并购、收购的机会外，中小型物管公司也同样在寻求合适的运营模式。中国物业管理协会会长沈建忠指出，“很多中小企业通过加盟、股权合作、战略合作等方式，用资源换技术，使这些技术成果得到普惠和共享，颠覆了过去的运营管理模式。”

《每日经济新闻》记者在与数名小型物管公司的人士交流中得知，目前多数小型的物管单位采取的仍是相对粗放的管理模式，它们对于物业管理的理解大部分只停留在“雇人打扫卫生、东西坏了找人修修”的阶段。而大部分小区在物业管理方面的配备大部分都是：保安、保洁、维修工和综合管理员等。

和大型物管公司的合作能够为它们提供一些精细化管理的思路。在最近的一次物业管理博览会上，不少中小型物管公司的代表都在向大型物管公司询问合作的模式并评估收益。多名参会人士向记者提到，他们选择合作对象的一个标准是口碑，“和管理水平受到认可、技术水平较为成熟的物管公司合作能够提升我们的知名度。”

唐学斌介绍，小型物管公司与彩生活的合作中，彩生活能够给到对方平台，还有一些管理、培训的技能，以及资金和技术，“帮助他改善原来的物业服务品质，提高物业服务效率，增强物业服务的盈利能力。”

但提高管理水平仅仅是他们考量的一个维度。对于中小型物管公司而言，即使很多物管公司的管理水平在它=他们之上，但如果引入的合作方参与管理过多，他们也不会考虑。在他们看来，物业管理行业仍是一个诱人的大蛋糕，未来可作为的还很多，不能够轻易引入合作方。

“业主数据我们不想给出去，要把握住这个流量入口。我们不想让合作方参与管理，我们只想要买下这个软件，向他们学习一些经验，提高我们的物业管理能力。”一名小型物业公司代表在咨询了多家大型物管公司的产品后表示。

《每日经济新闻》记者咨询多家物管公司后得知，目前在对外输出平台服务方面，多数公司可以选择仅仅接入互联网服务平台的方式，输出平台方并不参与管理。例如金地物业旗下的享家、享当家App，即是通过这种模式合作。