高价拿地一个至今未开盘 一个毛利率未能水涨船高

每经编辑 每经实习记者 冯颖祎 记者 郭荣村 每经编辑 文多    

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本轮调控期前，地价一度高企，在这背后，关于未来“谁来买单”的担忧与疑惑当时即已出现。

回首近几年土地市场火热时诞生的高价拿地项目，发现不同项目命运迥异，有顺利入市者，有退出者，也有进展缓慢的迷失者。这些高成本项目对房企来说，俨然是一把“双刃剑”。

懋源拿地4年未入市

要满足地价高的条件，地段稀缺无疑是最大的因素，而正是因为地段，大多数都被打造为豪宅或小洋房。

作为少有的北京三环内地块，2013年出让的夏家胡同地块，从其一入市便备受瞩目。

当年7月，懋源地产经过与15家房地产公司激烈竞争后获得了夏家胡同地块，总代价17.7亿元，相较地块13.1亿元挂牌出让起始价溢价35%。

根据出让资料显示，夏家胡同地块规划建筑面积76630平方米，配建3.8万平方米公租房，剔除保障房后，楼面价45819元/平方米。

此时，距今已有4年多的时间，项目还未开盘。当时业内人士预计，夏家胡同地块打造的产品售价可能达到9万元/平方米以上。

2016年初，懋源地产对外宣布夏家胡同地王项目对外释放了案名——懋源·璟岳。据当时《北京晚报》消息，项目以小洋房产品为主，预计2016年年中正式亮相。

《每日经济新闻》查询多家房地产销售平台注意到，该项目开盘时间是预计2017年下半年。记者按照房产电商的项目电话打过去，却是懋源地产另一项目销售接听电话。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《每日经济新闻》记者采访时表示，高价拿下的土地潜在成本很高，很多企业之所以迟迟不开盘，往往和其对于定价的预期有关。尤其是当前住房项目限价政策是比较严厉的，这个时候部分项目开盘可能会和项目的经营思路有冲突，所以从这个角度看，当前类似项目的销售节奏会放缓。但这也会使得此类企业的资金压力开始增大。

三角洲项目10年走势

今年，久未拿地的北辰实业（601588，SH）在7月21日、25日连续发布公告称在成都、海口竞得土地使用权，不过两次拿地代价不菲，尤其是公司在海口地块的争夺中。

但北辰实业更为被业内熟悉的，还是2007年在长沙拿下的三角洲项目。

2007年7月，北辰实业与北京城市开发集团组成联合体，以92亿元的代价拿下了长沙三角洲项目。后者退出后，北辰实业独自掌控地王项目的开发。

据北辰实业2017年半年报显示，该项目总建筑面积的520万平方米，至今仍有在建面积140.7万平米，已竣工面积则约为275.6万平米。

《每日经济新闻》记者注意到，长沙北辰三角洲项目从2012年开始结算。2012年到2016年，该项目当期在售部分分别贡献收入20.3亿元、16亿元、19.53亿元、28.31亿元和41.12亿元。

但是收入在增长，毛利率却没有随之直线上升。在这几年中，长沙北辰三角洲项目毛利率分别为28.24%、37.35%、27.71%、25.02%和18.65%。

而个别项目背后的大背景是，据北辰实业2016年报显示，在营业收入增长近四成的情况下，净利润下滑近两成。受当前全国调控影响，虽然现有储备货值较大，但今年销售目标定在200亿元。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭近日在其公众号中写到，在高价拿地集中、且市场已经或正在降温的城市，估计今年底就会看到少数楼盘开始促销，明年上半年价格战，将成为市场常态。在这些城市，去年以来产生的高价拿地项目，过半都会亏钱。