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北京三地块揽金142亿 历史总价第二地块“花落”绿城

每日经济新闻 丨每经记者 舒曼曼 2017-11-07 22:38:27

北京土拍市场7日又现高潮,三块住宅用地共拍出142亿元,并产生了86亿元的历史总价第二地块,而年内北京土地出让金已经达到2374.5亿元,全年预计有望接近3000亿元。

每经记者 舒曼曼 每经编辑 魏文艺

与四天前那场“遇冷”的土拍不同,11月7日的土拍,三宗住宅用地共拍出142亿元,还产生了86亿元的历史总价第二地块,让北京的土地市场又兴奋了一回。

三宗参拍地块中,昌平区北七家镇C-52地块和大兴区魏善庄镇2016年世界月季大会周边配套地块均为“共有产权住房”,分别被未来科技城和“首开+保利”联合体以19亿元和37元亿元竞得,前者溢价率仅为2.7%,后者则以底价成交。而起价即达71.9亿元的石景山地块以86亿元被绿城夺得,在刷新了起价历史最高纪录的同时,也成为北京住宅地块中历史成交价格排名第二的地块。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,综合分析来看整体土地成交热度均不高,而且分化明显。对于开发商而言,接近下半年资金逐渐收紧,资金压力越来越大,后续地价很可能会开始出现趋势性的下行。

                                              图片来源:视觉中国

房企拿地趋于理性

在“面粉贵过面包”环境下,高价地如何“消化”、后期利润是否可控等,都成为房企在拿地时不得不思考的问题。

面对起始价刷新纪录的石景山地块,吸引了包括绿城、平安、“保利+首开+金地”联合体、“实兴腾飞+远洋+新城+金融街”联合体、“万科+旭辉+恒基”联合体等十余家房企和联合体的激烈角逐。

由于地块比较大,在竞拍开始前不少业内人士认为此地块会被联合体拿下。竞拍开始后,绿城率先举牌,经过25轮报价后,“实兴腾飞+远洋+新城+金融街”联合体最终举牌86亿元,到达竞价上限,随后转入竞自持环节。最终,绿城以自持20%拿下该地块,溢价率仅为19.6%,综合楼面价为3.1万元/平方米,而该商品住房销售均价不超过52024元/平方米。

张大伟向《每日经济新闻》记者分析称,从楼面价来看地价并不算高,比以前便宜很多,再加上地块持有比例也较低,从最后楼面价来看均有一定利润。

而两宗“共有产权住房”地块参与竞拍的房企并不多,其中大兴区魏善庄镇地块地块吸引了“首开+保利”联合体及中海、碧桂园参与竞拍,仅通过一轮报价,由“首开+保利”以37亿元的底价获得,所建房屋的售价为2.9万元/平方米(含全装修费用)。

昌平区北七家镇C-52地块作为北七家镇出让的第二块“共有产权住房”地块,吸引了未来科技城、金隅、碧桂园前来竞拍,仅经过两轮竞拍,就被未来科技城以19亿元拿下,溢价率仅为2.7%。

张大伟告诉记者,由于利润太低,开发商对共有产权房的积极性明显低于限价房,再加上开发商资金压力越来越大,除了部分优质地块外,后续很难再现2017年上半年的热度。

土地成交金额再刷记录

中原地产研究中心统计数据显示,目前,今年北京土地成交金额已经刷新历史记录。截至目前,叠加此次揽金142亿元,年内北京土地出让金已经达到2374.5亿元,全年预计有望接近3000亿元。

从目前北京土地市场来看,土地供应量较2013年以来明显增加,仅截至11月累计供应土地已经达到64宗,后续还有土地继续挂牌。

事实上,业内人士普遍认为北京土地市场已“开闸”。从中原地产研究中心提供的一组数据看,其中2014年和2015年土地交易中供地均不足50宗,2016年更是达到谷底,仅17宗。

随着供应量加大,土地市场竞争激烈程度却在逐渐下降。平谷地块近日遭遇流拍,成为北京3月调控以来首次住宅地块流标;此次拍卖的三宗地块,一宗零溢价拍出,另一宗近乎底价成交。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,近期供地节奏明显加快,但房企的迎合程度弱于预期,实际上是由于持续的政策调控以及融资环境的收紧,或使得部分房企拿地方面会相对保守。

张大伟分析称,在房企持续一年的拿地大战中,资金“子弹”已经打光,再加上北京严格限制网签,许多开发商面临着回款压力极大的现实问题,能够用于土地市场的资金量越来越少,后续地价很可能会开始出现趋势性下行。

严跃进进一步表示,从北京土拍市场来看,土地价格出现了明显的高位回落,开发商持有比例明显降低,相比上半年动辄50%的持有比例,最近北京住宅土地竞争激烈度降低。

随着房地产行业高歌猛进的时代远去,取而代之的是“宽出严入”的土地生态,“限价、自持、配建自住房、共有产权房”等关键词背后,北京未来住房市场结构将迎来新的预期。

责编 魏文艺

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北京土拍 142亿

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