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住宅租赁用地自持退出难题破局 保利地产发行首单租赁住房REITs

每日经济新闻 丨每经记者 魏琼 2017-10-24 01:02:30

10月23日晚,保利地产(600048,SH)公告称,保利地产作为发行人的租赁住房REITs计划获批。作为首单租赁住房REITs,其意义不可小觑。为此,记者进行了多方采访。

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每经记者 魏琼 每经实习编辑 任芷霓

“房子是用来住的,不是用来炒的”,为推动租赁住房发展,构建“租购并举”的住房体系,包括上海、广州、杭州等城市均推出住宅租赁用地,要求土地70年自持不得转让。

在目前租金回报率较低的情况下,开发商面临自持租赁用地资金承压和退出渠道受限等多重难题。

10月23日,保利地产-中联前海开源租赁住房REITs成功获批。业内人士认为,国内首单租赁住房REITs发行对于破解租赁用地自持难题提供了好的解决方案,将开创租赁住房资产证券化新篇章,对于加快推进租赁住房市场建设有积极的示范效应。

首单租赁住房REITs获批

10月23日晚间,保利地产(600048,SH)公告称,保利地产作为发行人的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”(以下简称保利地产租赁住房REITs)于近日收到上交所出具的《关于对中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持证券挂牌转让无异议的函》(以下简称《无异议函》)。

据了解,保利地产租赁住房REITs为国内首单租赁住房REITs。公告显示,本次专项计划采取分期发行方式,发行总额不超过50亿元,首期发行自《无异议函》出具之日起6个月内完成,其余各期发行自《无异议函》出具之日起24个月内完成。

据《每日经济新闻》记者了解,保利租赁住房REITs由保利地产联合中联前源不动产基金管理有限公司(中联基金)共同实施,将以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级AAA。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示,首单租赁住房REITs由保利地产发行,表明保利地产在租赁住宅市场具有重要地位,具备发展住宅租赁物业的优势。

保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊认为,项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水,REITs将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具,积极开拓住房租赁市场的金融创新。

证监会债券部副处长阎云松认为,借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径,对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。保利地产租赁住房REITs的推出符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向,也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

住宅租赁用地退出难题破局

在国家鼓励住宅租赁物业发展的大背景下,越来越多的城市推出住宅租赁用地。上海作为全国首个推出租赁宅地试点的城市,据《每日经济新闻》记者不完全统计,其已成交6宗租赁住宅用地,已挂牌和已公示的地块为12幅。

广州的首宗住宅租赁用地已成交,按照广州市政府的规划,2017~2021年广州将增加租赁住房有效供应,新增租赁住房15万套。杭州也紧随其后,推出首宗租赁住房用地。同时,广东、贵州、江西等地先后发布文件,允许商业用房改为租赁住房。

作为房地产的下半场,租赁住宅物业的发展将倒逼更多开发商和资金进入租赁市场。自持运营物业需要投入大量资金,在租金回报率较低的情况下,租赁物业迫切需要寻求退出机制,将倒逼行业资产证券化的发展。

明源地产研究院首席研究员刘策接受《每日经济新闻》记者采访时指出,保利地产的租赁住房REITs发行对于打通租赁住房企业的退出渠道,破解租赁用地自持提供了好的解决方案。

在目前“租购并举”的大背景下,租赁住宅用地得到国家大力支持。刘策认为,在金融和REITs方面提供支持,对于鼓励有实力的企业进入住房租赁市场具有重要意义,未来住宅租赁市场将越来越繁荣。

刘策分析认为,需要注意的是,保利地产的租赁住房REITs和国外的REITs存在一定差异,包括产品的分级、产权、投资收购等方面还是很不一样,目前只是一个小的尝试,包括REITs的覆盖面等方面在内还需要不断的探索。

在严跃进看来,保利地产的租赁住房REITs成功获批验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性,对租赁住房资产证券化具有示范效应。

责编 任芷霓

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