每日经济新闻 2017-09-09 22:44:41
越南较低的房价一直被投资者视为“价值洼地”，随着越南房地产市场的对外开放和政策支持，越南的房地产市场迎来春天，胡志明市也在政策的红利中迅速发展。虽然基础设施尚不完善，但胡志明市却以上海为标杆，试图打造越南的“浦东”，连正在施工的地铁就为胡志明市房地产市场带来了6倍的增量。
如今的越南，处处渴望着“对标”中国。
根据世界银行的数据，2016年越南人均GDP约2185美元，只相当于中国的四分之一。越南的土地、劳动力资源便宜，制造业对外“招商引资”才开始不久，这一切都和二三十年前的中国有点像。
房价在东南亚垫底的越南，一向被人看作是房地产投资的“价值洼地”。2015年，越南大幅放宽外国人买房条件，一股房产投资热潮迅速形成。
▲胡志明市夜景（图片来源：金融时报）
近日，在香港铜锣湾举办的一场越南房产投资推介会上，主办方在演示地图中将越南首都河内标注了“北京”字样，而南部的胡志明市（旧称“西贡”）对标的则是上海。就连与胡志明老城区隔河相望的守添新区（Thu Thiem），在地理上都像极了90年代刚开发的浦东新区！
▲守添新区景观（图片来源：南华早报）
不过，力图复制“浦东奇迹”的胡志明市，却少了一样国际大都市必不可少的基本要素——地铁！
外国人很难想象，在胡志明市这种人口约900万的国际化城市，没有地铁的话人们该如何方便出行，享受都市生活？
CBRE研究报告指出，地铁尚未开通将是制约胡志明市房产价值的重要因素！
▲越南一家七口人坐在摩托车上（图片来源：Youtube）
不过对越南人来说，这都不算个事。他们有一样独一无二的出行“秘密武器”，那就是摩托车（Scooter）！
2015年，越南通过了《住宅法》，极大地放松了对外国人来越南买房的限制条件。
在过去，只有在越南工作纳税多年的外国人才有买房资格，且附加限制条件很多。
在《住宅法》新规之下，任何外国人只要拿着合法签证（商务、工作甚至旅游签证均可），就可以在越南购买商品房！
▲图文无关（图片来源：维基旅行）
《住宅法》规定，外国人买房的产权期限为50年，到期后可以选择再续50年。如果房主和越南人结婚，可以立即将房屋转为永久产权。
《住宅法》对外国人购房的限制条件也极为宽松，只规定外籍人士不得从越南人手中购买二手房，并且开发商卖给外国人的套数不得超过楼盘总套数的30%。
▲胡志明市江景（图片来源：维基旅行）
据Vina Capital报告显示，越南目前仍是东南亚房产“价值洼地”。
胡志明市的房产价格在东南亚地区大都市中几乎垫底，与北京、上海、香港等城市的房价相比显得更加低廉。
不仅如此，胡志明市的房产租金回报率能达到6.5%左右，年化收益率比东南亚其他城市高出1.5至2.5个百分点。
▲图片来源：居外网
居外网综合第一太平戴维森（Savills）等报告数据得出，胡志明市的平均房价水平约为京沪两地的三分之一，河内的房价水平更只有京沪的六分之一。
据金融时报报道，50万美元（约合人民币330万元）可以在胡志明市中心城区买一套三卧室公寓，100万美元（约合人民币660万元）可在胡志明市中心购买带跃层的阁楼。
▲胡志明市景点“西贡圣母院”（图片来源：越南旅游局）
较低的房价水平、较高的租金回报、迅速增长的中等收入群体和日益开放的经济结构，胡志明市似乎具备了房价“起飞”的一切必备条件。
除了一点，那就是胡志明市至今仍不通地铁。
据21世纪经济报道，在香港的一场房产投资项目推荐会上，一位地产经纪表示，“胡志明市的第二区将是另一个浦东。”
▲胡志明市西贡河夜景（图片来源：luxo杂志）
每经小编（微信号：nbdnews）注意到，胡志明市和上海之间，的确有很多可以“对标”的相似之处。
就像胡志明当地特色的“鹅肝馅饺子”，这座旧称“西贡”的古城同时受到法国和中国文化的熏陶，一部《西贡小姐》红遍了全世界。
和上海一样，胡志明市兼有浓郁的本国文化底蕴和“十里洋场”的西洋风情，在老城繁华的主城区一江之隔的地方，都在建设着一个摩天大楼拔地而起的新区。
但胡志明市至少有一点和上海实在相差太远：胡志明地铁（HCMC Metro）规划的6条线路，要等到2020年才能正式通车运营！届时，上海将拥有21条地铁线，总长超过800公里。
▲胡志明市挖路开建地铁线路（图片来源：西贡人报）
没有地铁成了胡志明市的一个“命门”。CBRE报告指出，“糟糕的基础设施和缺位的公共轨道交通体系，使得胡志明市的经济增长受到极大限制。”
▲胡志明市地铁规划图
CBRE报告认为根据距离地铁规划线路远近的差别，胡志明市各地段房价将在地铁开通后增加5%至40%不等。
CBRE报告指出，“目前胡志明市的城市经济活力还处在抑制水平。地铁开通之后，胡志明市的房价潜力才能被全面释放。”
胡志明市第二区位于西贡河以东，以往只有狭窄的西贡桥连接该区至河西主城区，地铁1号线的建成将使通勤时间缩短一半以上。
正因如此，在地铁1号线动工之后，胡志明市第二区的房产交易量猛增了6倍以上。
那么，在2020年地铁通车之前，胡志明市市民要如何在9个城区之间穿梭出行呢？
这个答案，就是靠越南人特有的“摩托车文化”。
▲图片来源：North Vietnam
摩托车在越南不仅是一种性价比极高、适应当地路况的出行方式，更成了一种深入人心的文化象征。
Uber来到越南后“入乡随俗”，甚至向广大“摩的”司机开放平台入驻。上班白领在手机上用Uber软件预约摩托车师傅接送下班，成了越南独特的一道风景线。
CBRE报告指出，在公共交通系统极度匮乏的情况下，越南人只能用私人交通工具代替公交地铁。越南人的摩托车占有率高达98%，而且很多越南人不只拥有一辆摩托车。
芝加哥大学文化学教授科亨表示，“摩托车在越南拥挤颠簸的道路条件下是通行的最佳工具。不仅如此，摩托车还是速度和激情的象征，深入越南人的国民性格。越南人对摩托车的痴迷是我在全世界其他地方从没见过的。”
▲越南人习惯全家乘摩托车出行（图片来源：AIP基金会）
科亨教授估计，从2012年至2016年期间，越南首都河内人口增长约为60-70万人，但该市登记注册的摩托车数量同期增加了170万台！也就是说，摩托车数量的增速竟是人口增速的两到三倍！
▲河内市摩托车大军（图片来源：AIP基金会）
也正是靠着摩托车这种“神器”，胡志明市民才能过上谚语中的“在第一区上班，去第三区玩乐，回第二区睡觉”的都市生活。
每日经济新闻综合南华早报、CBRE、居外网、金融时报、21世纪经济报道
每经编辑 郑直
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