农村集体建设用地可建租赁住房 北京等13个城市将试点先行

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每经实习记者 舒曼曼 每经编辑 曾健辉

增加租赁住房有效供应

近日，为构建购租并举的住房体系，一系列租赁市场政策不断出炉。

该《方案》也明确试点城市基本原则，即由政府主导，审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地，增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主，做到供需匹配。

《每日经济新闻》记者也注意到，在政府主导的同时，坚持自主运作，并且明确在试点城市完善试点项目审批程序，建立快速审批通道，试点项目区域需完善基础设施，医疗、教育等公共设施配套齐全。

在集体租赁住房建设和运营机制方面，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房，兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

对于集体租赁住房出租形式，《方案》明确应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

北京房地产业协会秘书长陈志向《每日经济新闻》记者表示，过去政府仅仅关注出售型物业，在租赁方面关注度不够，所以现在通过试点城市先行，使地方政府必须在结构上加强租赁住房供应。

亚豪机构市场总监郭毅强调，从目前现有方案来看，更多的还是纲领性和方向性文件，目前来说不具备落地实施的具体条件，还需要试点城市去结合方案的要求制定针对性的落地具体实施细则。

业内：利于城中村改造

利用集体建筑土地建租赁房之所以引起关注，关键在于其与利用国有土地建租赁房存在很大区别。

我国土地使用权分两种，一种是国有土地使用权，一种是集体土地使用权。集体土地即指农民集体所有的土地。根据国家法律规定，农村集体建设用地上建房的主体是村集体经济组织，房屋产权也属于农村集体经济组织，不能转让，不能改变性质。

郭毅表示，此次利用农村集体土地建设租赁型住房是一个新的尝试，对于农村经济来说，能够获得经营期间稳定持续的收益，同时没有改变土地使用性质。建设用地依然是村集体用地的产权性质，无论是稳定租金价格，还是村集体组织、城市居民以及政府都是一个三方共赢的事情。

中原地产首席分析师张大伟分析称，国土部鼓励集体用地建设租赁住房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，从试点城市来看，城市发展规模较大，很多近郊区发展的机会在增加，产业和企业的布局较多地围绕在此类近郊区市场上，所以预计后续在此类集体建设用地方面，近郊区的用地会率先进行改革。

试点城市经验或全国复制

此次城市的选择，主要在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市。

《方案》指出，试点城市的目标是，通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

此前，7月20日，九部委发布通知，在超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，并选取了广州、深圳等12个城市作为首批住房租赁试点。

郭毅告诉《每日经济新闻》记者，试点城市外来人口相对集中，经济活动比较多，外来人口占比高，把这部分人导流到租赁市场其实是有利于实现住房交易市场的供需平衡，对房价的稳定有一定的帮助。

事实上，北京市作为超大城市，是经国土资源部批准首批开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市。7月27日，北京住建委发布消息称，从2011年起，北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点。