新华联70倍溢价“曲线”卖楼 转型文旅获“补血”

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每经实习记者 肖达明 每经编辑 曾健辉 

“曲线”卖掉老办公楼

8月28日出炉的半年报显示，新华联上半年实现营业收入22.20亿元，同比增长34.73%；实现归属母公司净利润1.86亿元，同比增长74.04%。

作为一家地产行业上市公司，新华联正处在业务转型期，同时面临上半年频繁的房地产调控。财报显示，新华联目前的两大产品板块的经营情况分别为，商品房销售营收同比上升27.32%，毛利率同比增长2.42%；而建筑、装修业的营收规模同比降低59.05%。

受财务费用同比大幅上升290%至2.69亿元等因素影响，新华联上半年扣非后归属母公司净利同比下滑43.83%。而支撑起业绩的非经常性损益因素，则是投资性房地产公允价值正向变动约1.24亿元。

8月28日，新华联发布转让北京恒兴长基资产管理有限责任公司（下称恒兴长基）股权的公告，拟向麦维斯（北京）物业管理有限公司出售恒兴长基的全部股权，股权及相关债权的交易总价款为11.3亿元。

值得一提的是，截至7月31日，恒兴长基2016年、2017年皆无营业收入。中联资产评估集团有限公司选用资产基础法进行估值，将其999.53万元账面价值评估为7.19亿元，增值率超过7000%。

高增值率背后的原因是，恒兴长基依靠子公司北京永盛康达商业管理有限公司间接持有朝阳区内建筑面积达17152.79平方米的房产一栋。评估报告显示，永盛康达评估增值的原因主要是房产评估增值较大，报告显示其固定资产账面价值由3亿元左右增值到10亿元左右，成为恒兴长基高溢价的决定性因素。

新华联内部人士告诉《每日经济新闻》记者，上述房产并非商业地产，“其实是我们企业之前的一个办公楼，是零几年的楼了……后来办公地搬迁后停用，公司很早就想卖了。”之所以成立专门公司置入上述房产，是为了交易的便捷性。

转型文旅产业资金承压

公告显示，新华联认为出售恒兴长基可以改善现金流，优化财务结构，并为战略转型升级阶段提供有力的资金支持。

上述内部人士告诉记者，房地产企业资产负债率较高，普遍在70%和80%左右。在偿债压力下，房企通过多种渠道稳定现金流的重要性不言而喻。

虽然上半年实现大幅盈利，但新华联未来的资金压力不可小觑。财报显示，作为一家地产企业，新华联上半年现金及现金等价物净增加额为负18.27亿元，主要是因偿还债务所致，2016年亦是负数。

而另一方面，新华联仍在推进其在文旅产业的转型。从年报披露来看，2012年，新华联首次明确提出在湖南等地开发文化旅游项目的转型思路。但直到目前，其文旅产业尚未成为主营业务板块，仍处于前期。

2017年半年报显示，新华联仍在不断推进布局。比如，作为全国旅游优选项目的长沙铜官窑文旅项目在上半年得到了14.26亿元的投入，包括酒店、购物公园在内，新华联上半年一共投入超过17亿元。

不过，仅长沙铜官窑文旅项目的预算就达到了40亿元。对于资产负债率长期在80%以上的新华联来说，转型期的资金压力不小。上述内部人士告诉《每日经济新闻》记者：“转型文旅产业，前期的资金压力的确还是比较大的，肯定要通过不同的渠道来缓解这部分压力，定增、公司债都会得到搭配使用”。