轻资产未必是“救命稻草”房企转型营运能力备受考验

每经编辑 每经实习记者 吴抒颖 每经记者 郭荣村 每经实习编辑 梁秋月    

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经历了一段时间的开发大潮后，商业地产正面临着整体供应量过剩的局面。此番背景下，包括万达、华润和大悦城等在内的房企纷纷将“轻资产”视作“救命稻草”。

何为轻资产模式？业界的共识是，“轻资产”指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

这意味着“轻资产”模式更加考验开发商的物业管理、商业运营和资本运作的能力。在竞争激烈的商业地产领域，开发商如何冲出重围，则是值得探讨的问题。

房企如何试水“轻资产”？

作为“轻资产”模式的先行者，凯德集团在中国已有十余年的“轻资产”运营经验。

凯德运营模式的重点是“地产开发+资本运作”。凯德先与机构投资者合作发起基金并按照一定比例出资，此后充当基金管理人，从而获得管理收入并拓展房地产资产管理领域的业务，为凯德提供了稳定长期的资金来源。

此外，凯德集团还通过参与发起的私募基金介入到房地产的开发环节，等到项目培育成熟之后，再把这些资产注入到上市基金REITs里或者转手出售，在实现项目推出的同时获得较高的溢价收益。

年报显示，截至2016年12月31日，凯德在中国的总开发规模约2200万平方米，管理的总资产超过2000亿元，此外还管理5只房地产投资信托（REITs）和14只私募基金。

据凯德集团中国区首席执行官罗臻毓透露，目前凯德中国有11个商场打包在新加坡信托，整体回报率在7%以上。

凯德在国内有不少效仿者，大悦城是其一。2017年8月17日，大悦城地产发布公告称，公司附属企业与多家合作方成立境外基金和境内基金，寻找中国境内潜在物业项目的收购机会，并升级改造为大悦城品牌商业项目。这是大悦城地产的“大资管”战略的重要一步，其实现的路径类似于房地产投资信托（REITs）。

作为国内试水“轻资产”较早的万达，它的主要运作模式则是对外输出管理。万达集团董事长王健林的解释是，“投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达独创的商业信息化管理系统。产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。”

据万达集团发布的消息，2017年上半年，公司新发展的26个万达广场全部为轻资产项目，其中投资类轻资产项目14个，合作类轻资产项目12个。

“轻资产”模式更考验运营能力

轻资产模式虽受不少房企青睐，但对于部分开发商而言，优质的重资产仍旧被看好。

多名商业地产操盘手和资深地产分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示，“轻资产”模式看似很好，但它赖以维持的核心是优质的重资产。“在物业规模和资产运营能力都达到一定水平时，才具有轻资产的条件。”曾经操盘过武汉楚河汉街项目的前万达高管赵毅告诉《每日经济新闻》记者。

赵毅以港资和外资企业的运作模式为例子分析认为，“只有在产品规划阶段下了功夫才能够做好商业地产，远洋太古里历经九年数易施工图才开业，也因此收获了较好的效果，“它们愿意用时间去换空间。”

他续称，目前港资和外资企业的坪效远高于内资企业，如果两者能够作深度的战略合作，收益将会十分惊人”。一组数据可以印证上述的观点：亿翰智库的数据显示，同在一线城市，龙湖地产的坪效为5.63元/天/平米，而恒隆地产的坪效则为13.3元/天/平米。

鼎世商业执行董事王玮也指出，商业地产的盈利模式是租金收入和资产增值，且“资产增值在国际商业地产几十年发展的历史中被证明是更加的重要。”王玮以西田集团为例分析称，2000年西田只有87个购物中心，价值200亿美元，至到2015年，西田的购物中心数量恰好也是87个，但市值已经上升到了700亿美元。“如果单单靠租金收入的积累是做不到的。”

王玮认为，对于扩张较快而坪效较低的商业地产开发商，目前所做的不应该是快速扩张，而是要提升现持有物业的总体表现，寻求提升购物中心效益的办法。“目前国际商业地产行业更讲究效益而不是规模，因为是坪效乘以有效的规模决定了资产的价值。以西蒙为例，这些年它的可租赁面积一直在降低，但是它的资产价值是上升的，这是趋势。”