樊纲：实行房产税不会造成房价暴跌

每经编辑 王晓波

每经记者 魏琼

樊纲透露，在最近一次工作会议上，有关领导人还提到了要加快出台房地产税。讲到长效机制，就要把供给侧、需求侧的这些问题系统地点一点。

供给侧的长效问题首先是城镇化战略问题，是发展小城镇还是发展大城市的问题。

土地是有限的，关键是怎么分配，用到什么地方？是遵循城市化的人的行为规律、人的迁移的基本规律，在城市化的初期阶段主要发展大城市和大城市周边的这些小城市，还是人为地发展小城市？这是我们现在在中国稀缺土地的条件下，土地分配的一个大问题，这是供给侧的基本问题。

最近出了个雄安，给了一块大地，住建部已经开始说要减少给那些人口流出的小城市供地，要增加大城市的土地供给，这是一个重要的供给侧的问题。

土地制度的问题。包含农村的宅基地怎么办，农民进城的过程当中土地流转的问题，这个涉及的问题很多。

为什么有的城市地价不高，原因就是房价一往上走政府就供地。老有人说经济学解释不了房地产的问题，其实就是最基本的供求关系问题。

然后就是租赁市场的问题，这次对租赁市场的发展有了新的契机，确实中国需要发展这一块，我们也特别欠缺这一块，中国的住房自有率是世界最高的，租住率几乎是世界最低的，这是很不正常的一个情况。这里涉及的是法律的保障问题，保障租者的权利，保障租客的权利。其他国家都有很多法律保障。

最后讲讲需求侧。我们有大量的合理需求，我记得前几年有经济学家论证中国以后就是低中增长了，不要再想什么7%、8%以上的高增长，其中一个重要原因就是需求没有了。你要看看中国各种区域的人群的住房自有率确实很高，农村可能是最高的，达到了80%，小城镇80%，中等城市80%，大城市也有80%，确实好像住房需求没了。但是我们正处在城市化进程当中，正处在经济发展、收入增长的过程当中。

不光是城里的人收入提高了要改善居住，我说的是一个城市化进程当中的合理需求，就是迁移带来的需求。农民要进城，在小城市买个房子，小城市的人要到中等城市，在地级市买个房子，地级市的人要到省会买个房子，省会的人到北上广深买房子。

供给侧基本都是长期的，我们研究经济增长、经济发展，那些因素都是长期因素。唯一的一个短期因素，就是去库存、去产能。一个人长成劳动力，这是增长因素，需要18年、20年的时间。

需求侧更多的是短期的，包括货币政策、利率、贷款的控制，加上限购。

在需求侧最重要的长效机制就是房地产税，就是住房的保有成本。你有这个地产，你就要付这个成本，然后逼着你要去租，你不租的话，你就会不断地亏损。提高你的保有成本，这就是房地产税的最基本原理。

房地产税可以减少投资需求，因为房产税跟着房价走，房价涨了，税也跟着涨，所以房产税是房价的长效稳定器。

如何实施房地产税，新房新办法，老人老房老办法，20年时间合理地过度。根据房子的价值适当减免房产税，降低低收入阶层房产成本。