李宇嘉：培育“租售并举”市场 国企须发挥引领作用

李宇嘉

作为全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一，8月4日，成都市政府办公厅正式发布《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》（以下简称《方案》）。

《方案》明确提出，到2017年年底，通过新组建或依托现有国企改建，成都市将成立3~4家国有住房租赁公司，开展租赁住房、人才公寓的建设和运营管理，培育租赁企业成长；力争到2020年，培育和发展机构化和规模化租赁企业不低于50家。而且，未来成都将形成国有租赁住房为主导、商品房新建和配建为主体、个人富余住房为补充的供应体系，满足各类人群不同的住房租赁需求，实现“租售并举”。

培育和发展住房租赁市场，构建“租售并举”的住房供应体系，要发挥国企的带头和引领作用，这是7月18日住建部等九部委联合发布的文件中明确提到的。该文件还提出，支持相关国企转型为租赁企业，鼓励国企将闲置和低效利用的国有厂房、商办用房用地按规定改建为租赁住房等。

近期，上海2宗“只租不售”用地出让引起关注。这2宗地均由区属国企以低价获得。可见，国企带头和引领已成为培育规模化租赁的突破口。

目前看，我国租赁市场“屡提不振”有两大“痛点”：

其一是秩序长期不规范。诸如“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨租、被迫搬家、不退还押金等乱象丛生，租房人群权益肆意被侵害。由此，尽管全国城镇、热点城市分别有20%和40%的常住居民长期租房居住，但租房仍是权宜之计和不得已的选择。

其二是租房无法享受教育等基本的公共服务。从国际经验看，租赁交易的是“软服务”，秩序监管的成本较高，企业租赁是市场秩序的“稳定器”。只有一大批规模化、专业化租赁企业成长起来，基于“店大不欺客”而长期经营，服务才能规范，租赁关系才能稳定。

国际上，基于租赁的公共产品属性，政府公租房和地产企业、金融机构、非盈利组织等机构租赁往往占市场30%以上的份额。2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房（450万套）占24%，企业机构房源（410万套）占22%；2013年，美国3200万套租赁房中，机构租赁占比达28.4%。同时，在很多国家，租房能享受当地基本公共服务，包括就近接受教育等。

但在我国，多数城市的公办基础或义务教育基于户籍人口规模配置，由于租房者多为非户籍或新市民，且租赁往往会增加区域内人口基数及对公办教育的需求，导致以教育为主的公共服务“僧多粥少”，必须靠产权住房和户籍来配给。

目前，我国各大城市私人散租占据90%以上份额，不考虑政府公租，机构租赁占比不足5%。在私人散租绝对主导的格局下，租赁市场一般集中于老城区。但是，受制于既定的教育资源分配格局或空间资源限制，老城区新增公共服务的难度很大，多数租房者难以分享到公办教育等资源。

相比私人散租，不管是增配公共资源还是协调管理部门，具有公共属性的企业租赁都有利于弥合公共资源供求鸿沟。问题是，目前一线城市商品住房租金回报率在1.5%~2%，二线城市也才2%~3%，但新房开发收益达7%~10%，这使企业参与租赁的积极性并不高。

相比新房开发和销售，REITs、MBS等不动产证券化产品在我国严重滞后，租赁经营投入产出“期限错配”严重，现金流压力大。同时，当前排名前30%的龙头开发商，60%的已进军租赁公寓，上千家长租公寓也涌现出来，但很多企业进军租赁市场，或意在圈占存量工业和商办用地，获取土地转用途（工业商办“改租赁”）的溢价；或意在套取支持规模化租赁的政策红利；或将处于价值“洼地”的旧村、旧屋“包装”后提高租金；或打着租赁的幌子，借助“以租代售”套取物业销售价值。由此，很多市场化的租赁企业并非致力于长期租赁经营，也无法攻克租赁市场“屡提不振”的两大“痛点”。

综上，当前我国租赁市场的基础秩序尚未建立起来，租赁产品供应（以大户型、高租金的商品租赁房为主）不匹配新市民的租赁需求，租赁公共配套严重缺失。

但是，租赁需求已迅速崛起，“先租后买”更是城市白领的普遍选择，他们对于租赁的需求和城市基本公共服务需求亟待满足。由此，主要解决外来人口和大学毕业生等新市民住房需求的租赁市场，在当前既是“不完全市场”，又是“公共品市场”，需要积极的公共政策介入。

假如由国企发挥引领作用，辅之以降低用地成本、税收补贴和优惠、融资便利等政策优惠，首先能培育全社会机构规模化租赁，稳定租赁关系和市场秩序；第二，国企有很多区位优越（往往位于中心区）但闲置低效的存量土地和房屋，国企引领和带头，能增加租赁产品有效供应，丰富租赁市场供应体系；第三，基于国企盘活存量物业、整合政府已投资或运营的租赁住房供应，能稳定或降低租金水平；第四，还能发挥国企配建教育、医疗等公共服务设施的优势；最后，新市民借助切合自身需求的租赁“扎根”城市、“先租后买”，这是新型城镇化的应有之义，也迈出内需社会的关键一步。

当然，在市场秩序构建和机构租赁培育上，国企需要发挥引领和带头作用，但租赁市场需求规模巨大、结构复杂，不仅需要长期投入，还要找到盈利点才能可持续发展。

因此，要发挥市场和社会在增加有效供应、创新供应模式和经营模式上的作用，需要金融、土地、财税、立法、行业管理等多个领域联动。

地方政府在降低用地和空间成本上要让市场看到盈利前景；行业监管重点要从新房转向存量房，从偏重短期GDP转向公共财政和民生建设框架下的长远增长红利；在税收优惠上，各地方要尽快让中央的政策“落地”；金融支持上，支持租赁企业发行政府担保债券、启动不动产证券化。只要土地和税收成本下降了，金融支持解决了流动性问题，盈利空间就出来了，市场参与的积极性就一定会上来。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）