北京土拍市场8月首战 东城宅地低溢价成交

每经编辑 余冬梅

每经实习记者 舒曼曼 每经编辑  余冬梅

北京市土拍市场8月首日开战，成交三宗地块揽金58.3亿元。最终，金科集团以总价19.9亿元拿下平谷区夏各庄两地块，华润、招商、碧桂园联合体以38.4亿元近乎底价竞得东城区永外大街居住用地，溢价率仅为0.52%。

中原地产研究院数据显示，截至目前，北京已成交37宗住宅用地，整体年内北京住宅用地合计448.14万平米，同比2016年全年住宅土地成交面积还上涨了104%。

中原地产分析师张大伟表示，年内北京累计成交土地金额已经高达1378.3亿，按照目前土地供应及成交节奏，预计全年成交有望达到2500亿以上的历史最高纪录，从已挂牌的剩余住宅地块来看，预计热点地块仍将有多家企业抢夺，但总体土地市场已经有所退烧。

金科拿下两块远郊地 内城近乎底价成交

本次土拍金科连拿两宗地块，分别以8.23亿元、自持面积比例24%和11.67亿元，自持面积比例28%拿下北京市平谷区夏各庄镇03-04地块R2二类居住用地和平谷区夏各庄镇03-11、03-13、03-14地块R2二类居住用地、A33基础教育用地。

亚豪机构市场总监郭毅向《每日经济新闻》记者表示，平谷两宗住宅用地仅有少量教育用地，其余均为商品住宅用地，地块比较干净，且容积率分别为1.0与1.2，明显低密度别墅地块，并且有出产目前市场极为稀缺的类独栋产品的可能。

然而，备受关注的东城区地块则爆冷成交，该地块最终由华润、招商、碧桂园联合体以38.4亿元竞得，溢价率仅为0.52%。值得一提的是该地块并没有进入举牌阶段，仅经过两轮网上竞价就以近乎底价成交。

据了解，该地块是自2012年2月香河园地块成交之后，五年来东城区首次住宅用地成交，而该地块也成为目前“限房价、竞地价”地块中限价最高的项目，商品住房销售均价不超过89068元/平方米，最高销售单价不得超过93521元/平方米。

东城区地块爆冷也让市场颇感意外，对此，郭毅向《每日经济新闻》记者分析指出，该地块虽处核心城区二三环之间，是不可多得的内城地块，但是劣势也同样突出，其中商业50%自持20年，以及配建博物馆等要求也使得地块运营较为复杂。

易居研究院研究总监严跃进则分析表示，从拿地投资经营的角度看，市中心的土地开发成本比较大，因为各类规划内容比较多，从企业拿地资金预算来看，郊区的拿地的投资机会较大，而市区的价格管控等也会使得盈利空间收窄。

房企借新一轮供地热加速买地

中原地产研究院中心住宅成交土地统计数据显示，截至目前，土拍市场已成交37宗地块，其中，商品住宅面积达到了203万平方米，自住房达到了135万平方米，同比上涨数倍。2016年供应土地数量15宗，商品住宅面积仅38.9万平方米。

郭毅分析表示，从剩余7宗处于挂牌出让的地块来看，其中包括自住房，可售商品住宅、租赁型商品住宅等多种类型，可售商品住宅当中限售均价从21215-89068元/平方米不等，产品线类型丰富，出于对成本控制的考虑，房企也将加快周转速度，产品最快将于明年年初甚至今年年底陆续上市，由此明年北京住宅市场供应紧张情况也将得到大幅缓解。

中国指数研究院数据显示，2017年1-7月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交7392亿元，同比增长27.5%；规划建筑面积TOP10城市成交15372万平方米，同比增长21.8%。其中，北京以1320亿元的成交总价继续保持冠军位置，同比上涨200%。从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企拿地投资的主战场，部分三线城市土地市场继续保持活跃。

严跃进表示，从供地节奏来看，北京土地市场预计还会加大，关键是土地供应要和产业结构调整、北京城市规划调整等进行新的布局，大趋势是在增加供地，对于房企来说，拿地的机会也有所增加。

他分析指出，对于碧桂园来说，加码北京区域说明其在TOP1房企经营规模上需要再接再厉，所以拿地的动作会比较积极。当前，以金科为代表的中型房企，其在北京市场也一直有相关的投资，尤其是郊区市场，此类拿地也说明和一些大房企之间会有较为明显的竞争和对抗，充分说明金科等类似企业希望凭借这一波供地热潮积极做大土地储备。

值得一提的是，由于房地产调控不断深入，房企为获取核心城市优质土地资源，分担风险，房企联合拿地的比例不断上升，2017年7月，北京多处地块均由联合体竞得，如丰台区西铁营村地块由世茂、金茂及国瑞竞得，大兴区瀛海镇地块由首创、远洋及世茂竞得，8月首日土拍中，东城区地块也是由华润、招商、碧桂园联合体竞得。