北京全线封杀商用房抵押 成都多家银行也停办

近日有媒体曝出，目前北京各银行商用房全部暂停抵押。此外，广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。成都商报记者采访成都多家银行发现，在对商用房调控的大背景下，银行也收紧了相关的信贷政策。

成都商用房抵押贷难办

在媒体曝出北京各银行停止商用房抵押贷款业务后，成都商报记者今日走访了成都多家银行。

在某国有银行个贷中心工作人员告诉记者，他们基本一直都停止了商用房抵押业务，“用商用房做抵押贷款的这种消费贷，如果不制定消费用途，很难监管资金的动向，所以我们基本都没有做这种业务。”

有其他股份制银行的工作人员也表达出相同的意思。一位股份制银行信贷部的工作人员表示，因为商用房变现能力比较弱，对这种抵押贷款的申请一般都很难通过，“首先一定要写明贷款款项用途，专款专用，如果是抵押后买房这种肯定是通不过的。”该工作人员也表示，即使能通过审核，贷款的成数也仅在5成左右。

有分析人士认为，从北京、广州商用房抵押贷款的消息来看，被暂停也是情理之中的事情。“此类物业的投资性价流通性比较差，变现能力弱，如果做抵押贷款，甚至会出现抵押品不如贷款价值的现象。所以过去银行会涉足，但现在确实会回避。”

新政一月公寓成交下降

根据中成房业提供的市场数据，跟3月份的集中井喷式的相比，4.21公寓新政出台后，成都的商业市场供应和成交一直处于低位徘徊。最近一周（4.17-4.23）大成都商业新增供应3.68万平米，成交2.99万平米，环比下降8.78%，其中高新区成交最多。

正合股份提供的分析报告显示，他们认为“银行等相关部门表示，2017年在去杠杆为目标下，将严控住房贷款规模，未来房地产市场整体面临资金收紧的压力”，这导致了公寓市场一改过去大谈投资回报的市场转折。“作为住宅的低端投资替代品，近年来价值持续贬损，供应持续高位单需求不多，价格始终原地踏步，与虎寨价差持续拉大”，正合认为，这也是导致公寓成交下降的原因之一。

除了商用房抵押难，买这类物业还会遇到以下的问题，你最好先看完以下内容再下手不迟：

一、40年后房子产权到期

房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

目前，我们通常所说的房屋产权大致分为：

1.住宅用地，产权年限是70年；

2.综合用地，产权年限是50年；

3.商业用地，产权年限是40年。

2016年的公寓市场上，大家也应该都看到有很多商住类型的公寓，也就是40年产权的公寓。对于40年的概念，其实我们现在的纠结不过就是40年之后房子怎么办？目前，对于公寓性质物业的产权到期问题，国家还没有一个明确的定论。所以，40年产权的房屋会比70年产权的房屋更先面临产权到期的问题。

二、商住房首付至少50%以上

现在人买房，除了因为自己本身就有一定的资本累积，比如年收入20万以上，很难有人能一次性拿出很多很多的首付来吧。

举个例子，朋友属于被限购户口

朋友问我：“我有10万的首付，现在能不能买房？”

我说：“朋友，我们还是考虑买辆车吧”

朋友再问：“那我买个70年的公寓行不行？”

我说：“朋友，我们还是考虑买辆车吧”

朋友不死心继续问：“那我买个40年的公寓行不行？”

我说：“朋友，车也别买了，拜托你的钱赶紧存个银行定期吧。千！万！别！惦！记！”

40年公寓的首付是你想付就能付的？

现在要科普一下了，40年商业产权的公寓的首付不是跟70年住宅一样的支付方法啊，40年产权的首付需要支付至少50%。

假如一套50平米的房子，均价都是9000元。

70年产权的的首付：50*9000*30%=13.5万

40年产权的的首付：50*9000*50%=22.5万

不吃不喝不买衣服不化妆攒的十万块钱，可是连首付的一半都不到呢，听着就是一个多么悲伤的故事！

三、贷款年限最多只能贷款10年

对于70年产权的住宅来说，贷款的年限越久，其实也是一个挺划算的事情，为什么划算，说起来就远了，和现在的通货等等经济学理论相关。

这里要说的是，70年住宅产品最多可以贷款30年，但是商业住宅却最多只能贷款10年。现在商品房70年产权住宅的贷款利率是4.9%，遇到银行打折的时候还会顺便打个折什么的，大家经常能看到有些银行要打个9折，9.5折。但是商业住宅的利率却是按照基准利率来计算，并且很有可能会上浮10%。

以50平，均价9000，基准利率4.9%的住宅为例

70年产权公寓，贷款30年，月供1671.79

40年产权公寓，贷款10年，月供2375.49

月供就是差距！

四、商住房交房时交税更多

交房的时候要交税，这个大家都知道的，可是到底要交多少税呢？

财政部官网发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，通知中对契税政策进行了调减。

其中，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

二套房90平以下 1%；90平以上2%。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。）

通知中表示，这一决定将从2月22日起正式执行。另外，北上广深四个城市并不实施这一优惠政策。

也就是说，70年住宅的税费最多也就是2%，但是非居住用房的契税一律是按照3%来征收的。

以50平，均价9000的住宅为例，70年产权公寓，50*9000*1%=4500，40年产权公寓，50*9000*3%=13500。又是一笔高额的差价。

五、商住房不能落户

如果真的是因为受到限购的条件而急需在2017年购入一套住房，甚至是婚房的列位，请也为后代考虑一下。在二手房交易里，能不能落户成了很多人购房的一个大条件，而商住房的缺陷就有以下几种：

不能落户；一般都不带学区；回字形设计，通风采光均有问题；本身属办公楼改造，后期居家办公环境嘈杂；租金不高。