禹洲地产2017年目标升至300亿 闽系房企面临规模与效益的抉择

每经编辑 每经记者 吴若凡 每经编辑 曾健辉    

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“在一季度良好销售表现的基础上，公司上调了全年目标。”禹洲地产董事局主席林龙安告诉《每日经济新闻》记者。而在其原本的计划中，2017年追逐的目标是280亿元。然而在今年一季度合约销售已经达到100亿元，超出原本预估35亿元后，林龙安决定“玩”大一点，将年度目标提升到300亿元。

实际上，2016年的成绩单上，禹洲地产（01628，HK）营业收入一栏的分数还只是136.7亿元。要快速翻越，背后必然需要更大的土储与货值支撑，更快的资金流转与融资速度，并且还必须同时保证利润和股东回报。

当前，全国40多个城市的楼市加入调控行列，不少热点城市频频加码。2017年销售目标上调背后，禹洲地产的支撑力到底在哪里？

上调目标的底气何在

发家于厦门，禹洲地产目前已经通过规模扩张完成全国化布局，去年全年实现营业收入136.7亿元，同比增长31.8%。截至目前，禹洲地产可销售货值500亿元，土地储备可供销售建筑面积为954万平方米。其中，70%的项目位于长三角，禹洲在厦门还有100多万平米的土地储备。

“仅长三角土地储备的将给集团带来50%以上销售收入，而禹洲未来3~5年内的土地储备充足，能保证企业稳健快速发展。”林龙安表示。

从目前的情况来看，禹洲地产还在加速。4月10日，禹洲地产公布了3月营运数据，当期合约销售金额突破50亿元，达51.06亿元，同比增长72%，环比增长71%；合约销售面积达约31.6万平方米；平均销售价格为每平方米16146元。

另一方面，2017年一季度禹洲地产实现累计销售金额为101.51亿元，累计销售面积约为67.98万平方米；平均销售价格为每平方米14933元。而101.51亿元的销售额，也意味着禹洲已经完成了年度300亿元销售目标的34%，照此速度，2017年总销售额有望突破400亿元。

正因如此，在今年一月份定下的280亿元销售目标之上，禹洲又调高了年度计划。在今年3月的业绩发布会上，目标被定为300亿元。

林龙安表示，今年一季度禹洲地产合约销售已经达到100亿元，而原来的预估仅65亿元，在一季度良好销售表现的基础上，公司合理上调全年目标。

“一季度大的品牌企业销售表现比较亮眼，与此同时它们的拿地金额也翻了一番。整体而言，大企业的销售增幅和销售目标会进一步提升。”在4月19日举行的2017中国房地产百强企业研究成果（华东）发布会上，中国指数研究院常务副院长黄瑜表示。

以高周转带动区域拓展

记者注意到，林龙安在会上还重点表达了一个意思——不能冒进。“还是以稳健理念为思路，在拓展方面以销售为主”。

从禹洲地产2016年业绩看来，企业当期毛利为49.6亿元，同比增长33.7%，毛利率为36.3%，较上年同期提高0.52个百分点。其中，核心净利润为20.5亿元，同比增长26.4%，净利率为13.0%。

“随着房地产竞争越来越激烈，利润率减弱，但禹洲至少可以给股东承诺，在同行业中走在前端，毛利率要保持30%以上。”

林龙安告诉《每日经济新闻》记者，“禹洲的盈利空间甚至已经超过一些排名靠前的房企，多年保持核心利润不低于30%，400亿的地产商盈利还不及我们。”

的确，在上述发布会上，中指院杭州分院研究总监高院生向记者透露的数据显示，2016年百强企业净利润增长率基本在26.2%。而且随着整个土地红利与资金红利的解构，盈利的下行压力风险会进一步加剧。

“企业的盈利点会进一步分化，将土地成本平均增长率压低，控制融资成本是企业保证行业位置的策略。”高院生进一步表示。

据了解，百强企业平均的发债率达到5.2%，前十企业只有4.5%。而禹洲2016年净负债率为71.7%，较上年下降7.73个百分点，持有现金达到174.2亿元，同比增长45.8%。外币债务占比逐年下降，到2016年为止降至37%，公司融资成本业也持续下降，平均融资成本比上年降低0.9个百分点至6.1%。

对于股东来说，禹洲地产2016年末期每股派息22港仙，同比增长22.2%，派息率为36.2%，按照当前股价，股息收益率超过6%，整个公司的派息政策维持稳定。

未来加码商业地产

据了解，2017年虽然禹洲地产的销售要加速，但维稳同样是重点，而这也体现在扩张方面。在拿地上，林龙安认为调控会导致部分房企面临资金及开发方面的困难，禹洲将保持以更低的成本获取土地。持续用成本管控和产品溢价为利润增长做贡献。

在全国扩张上，则重点落实“立足长三角，引领海西区，建树全中国”的战略，深耕核心一、二线城市，均衡土地分布。

据了解，目前禹洲地产形成的是“长三角”、“海西”、“华中”及“环渤海”四大区域的全国化战略布局。其中，环渤海板块中北京、天津和青岛已经落地，华中板块以武汉、郑州和南昌为中心，海西板块则以厦门为主，泉州、漳州为辅，华东板块则以上海、合肥和南京为焦点。

“在已进驻的城市，禹洲不会激进拿地，而是在二三季度寻找合适时机对小型地产商进行收购或者采取合作项目开发的模式拿地。”林龙安强调。

实际上，从禹洲地产目前的土地储备可以发现，合肥、厦门、泉州和上海分别占比25%、15%、11%及9%，累计占比60%，华东区域板块储备占据主要位置。同时兴业证券数据显示，禹洲地产平均楼面成本约为5072元。

从区域性地产进入全国性地产商行列之后，禹洲地产将总部搬到了上海。林龙安认为，全国化的布局和上海总部优势，不仅能支撑企业的后续发展，还能促进禹洲更加多元地发展。

在2017年禹洲地产的计划中，记者注意到，其明显开始尝试加码住宅、商业双轮驱动。林龙安直言，未来商业集团的贡献率要做到10%。