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欧阳捷:调控,还有什么底牌!

丨欧阳捷 2017-03-29 19:03:16

调控加码按葫芦、楼市博弈浮起瓢、暗藏后手谁人知、解读逻辑看分晓。

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今年以来,楼市洪荒之火越烧越旺,调控之剑越刺越猛,花剑、重剑、佩剑接连不断,直刺、冲刺、交叉刺,层层递进,唯一的目的就是按住各地房价、抑制资产泡沫。

两会上,总理和部长们说了,储备了若干个调控政策,这些政策足够我们调控市场所用。 

究竟还有多少未出的储备调控政策呢? 

其实,想要猜测储备调控政策不难,首先要理解中央政府和地方政府的不同视角和核心诉求,其次要看调控政策与效果之间的逻辑关系,然后梳理可能的政策工具并与调控逻辑相对应,问题就变得简单了。

中央政府的核心诉求是什么呢?去年之前是稳经济,今年当然还是,政府工作报告中就有49个字,其中下半年就有38个字,稳中求进的主基调显示在的基础上才能有,可见中央政府的核心诉求之所在。 

目前国内经济已经在探底之中,虽未见底,但离底部已经不远。房地产只要基本稳住,没有大跌,不出大乱(必须契合去年中央经济工作会议既要抑制资产泡沫,又要防止大起大落的精神),就是对中国经济的最大支撑。 

引发国内市场不的最大不确定性在海外,地缘政治、贸易之争、金融大战无一不威胁中国经济,中美贸易之间发生伤筋动骨、两败俱伤的大战可能性大为降低,虽然我们现在还看不出中美金融战的端倪,但央行收紧外汇政策不是没有道理的,外汇储备子弹多了,才能既起到阻吓作用,又不惧真刀实枪干一场。 

还特别包括金融系统的健康稳定和风险可控,在房价可能出现下跌的情况下,依然需要保持金融系统的正常运行,不至形成多米诺骨牌效应,如今我们还没有看到金融系统开始像2008年一样做压力测试,这至少印证了目前房价下跌的风险几乎没有,但未雨绸缪、预防在先才是调控的最高境界。 

调控之逻辑就是精准诊疗症结、逐步升级调控、先吃药后点滴再手术,最终抑制资产泡沫的膨胀。既不能操之过急、用药过猛,造成市场大跌,也不能一药久用、形成耐药,造成市场认知反差和行为误导。 

我们都知道物理学上有一个共振现象,曾经有一队欧洲军人,以正步走的方式通过一座桥,因为整齐的步伐带来桥梁的共振,最终桥被震断。 

据媒体报道,有的城市已经出现全民购房热潮,连清洁工、广场舞大妈都想着进入楼市,其情其景与曾经千股跌停之前的股市何其相似,楼市已经出现蔓延的疯狂迹象。 

如何抑制楼市可能的再次疯狂? 

控制房价最基本的逻辑应该就是: 

1、均衡供求关系;

2、抑制廉价投资。 

换句话说,最好的办法就是:多供地、少给钱。 

多供地,才能降低供不应求的市场预期,满足房子是用来住的需求,进而抑制房价上涨预期,减缓因担心房价上涨而提前入市抢购形成的共振。供地是地方政府的责任,因此,中央政府把调控房价的责任落实在地方政府身上。有人说,地方政府没有指标,或许你想不到的是,有的地方政府居然还主动申请减少供地指标。 

少给谁钱?当然是少给购房者加杠杆,让套利者的钱变得更贵,减少追涨时的羊群效应。同时还应该多给生产者钱,让市场供给更加充分。这是央行的责任,差异化的信贷政策和货币流向还是央妈说了才算。 

说起来简单,其实不那么简单。 

因为,主观上地方政府并不愿意放弃饥饿营销带来的土地单产更大价值,客观上核心城区可供土地稀缺,而控制城市边界的国策又限制了城市建设摊大饼的老路,所以我们看到,一二线城市的住宅用地供应几乎是逐年下降的。

而金融机构其实也不愿真正放弃房贷这块优质蛋糕,央行窗口指导缩减房贷规模,也逼得银行通过提高房贷利率来稳住自己的收益,所以我们看到房贷增速将快速下降,而房贷利率将明显提升。

金融机构也更愿意多给生产者钱,但是,开发商钱多了,就会有人抑制不住地创造地王、推高房价、破坏调控,监管者只好收紧不规范的信贷,收紧房企IPO和发债,收紧热点城市资金投放,未来一二线城市的信贷额度和条件或将继续收紧,三四线城市的信贷条件或有可能优于一二线城市,以助力去库存。

 

我们可以进一步梳理一下住房市场调控政策的脉络和逻辑,包括已经使用和未曾使用的,大致可以分为两类: 

第一类是抑制需求端的,包括本地人和外地人。 

首先是能买不能买?其次是买多少?再次是怎么买? 

限购的本质就是抑制需求,在供应不足的情况下,延后需求使之与供应相匹配,达成低水平的供求基本平衡,从而实现房价的相对平稳。

从购房区域来看,从核心区、热点区,到全市区、郊区县,局部到全域限购,逐渐升级,比如未来河北张家口市几乎肯定会全市区限购(虽然不是现在),因为2022年冬奥会将在那里举办。 

从限购力度上看,从限购两套到限购一套,到单身限购、离婚一年内限购,是从松到紧的不断加力。

对外地人口,购房资格条件从社保公积金2年延长到3年、5年甚至更长时间,从纳税1年到3年、5年,从社保公积金或纳税“二选一”到社保公积金和纳税并联执行。

限贷既有抑制需求的作用,也有规避杠杆风险的作用。刚刚说了, 按揭贷款(也包括公积金)的收紧和贷款利率的上升显然已成为政策的延伸,因此,贷款首付比例从25% 30% 、到50% 70%,逐步提档。

目前来看,三四线城市普遍提高首付比例的概率不大,但都市圈区域内的中小城市还会继续定向提高首付比。

而一二线城市什么时候会出现二套房90%-100%首付?什么时候会出现全国联网限贷?如果某个城市市场的热度真的不减,这样的辣招也许真的近在眼前。

贷款利率全面取消9折以下的优惠是显而易见的,不过从去库存角度讲,中央政府肯定希望对一二线和三四线城市实行差别化的更优惠利率政策,因此,对特定城市、特定人群实行基准利率1.1倍、 1.2倍、1.3倍甚至更高的定向加息惩罚不是不可能的,而非热点城市和三四线城市或刚需首套房或将保留9折、95折优惠,不过期望值不能太高,恢复基准利率是极有可能的,因为央行加息或许就是转眼的事儿。

每一次钱荒都只是央妈的测试,但是如果真的不会发生钱荒,央行又何必吓唬市场呢?

央行加息不仅仅是因为美国加息,资金荒是因素之一,虽然M2增速依然不低,但流通中的钱却似乎在减少,既然不搞大水漫灌,自然就要勒紧一点。320日,中国银行业上演了惊心动魄的的48小时!传言各大银行到处跪求资金,中小机构更是出现了实质性违约,更有机构甚至以10%的价格融入当天的隔夜资金,市场上一时风声鹤唳。虽然有人说,每一次钱荒都只是央妈的测试,但是如果真的不会发生钱荒,央行又何必吓唬市场呢?

通胀预期越来越近是另一个因素,PPI大幅上升,CPI也延续了去年的温和上涨态势,预防通胀想必也已经提上央行的决策议程。而通胀预期也强化了公众资产保值的市场共识。

未来央行加息不一定采取美联储一刀切式的统一步伐,调控方式可以更加细腻、精准,局部靶向、定向加息、循序微调,就如微创手术一般,因地制宜、因城施策,因此,日本式崩盘的担忧其实大可不必。

在抑制购房需求中需要特别关注需求过度问题,一些供房供应并不短缺、需求也并不旺盛的城市,也出现了全民炒房,其背后的根本原因还在于担心通胀预期和城市轮动效应而错过了财富增长机会,当供求关系出现短暂失衡、房价明显上涨就引发了居民集体购房的共振效应,进而促动房价快速上涨,带动新一波居民的集体购房。

不同于以往,这样的城市并不一定是由外来投资者引发了共振,本地居民同样也成为了投资者甚至投机者,这些购房需求大多不是用来住的,因此,在这些户均住房可能超过1.05套的城市,这种浪潮只会昙花一现,只不过在大浪涌起之时,政府的正确引导和调控管制还是有必要的。

2015年国务院发文鼓励企业、个人买房用于租赁到限制购买住宅的政策转向,用意就是消除新进入住房市场的投资者,哪怕是全款买房(也会消耗越来越少的住房供应),但是,我们看到企业购房之门依然开着,在供求严重失衡的超大特大城市,也许这扇门迟早会有城市先行关上,随后出现效仿者。

二手房市场会不会出台调控政策?我想,一线城市政府肯定是特别想的,但是,碍于二手房市场是买卖双方自己的事,政府难以直接介入,在房地产税法出台之前,对评估价格、契税税率或许也会动动手指的。

当然,政策是可以叠加的,叠加的政策组合就更多了,但依然逃不出抑制需求的逻辑框架。

在交易端,既然房子是用来住的,不是用来炒的,限制交易时间也是有可能,比如购房后3年、甚至5年才能交易,并分别征收高于正常水平的契税标准,这样虽然会减少市场供应,但将套牢投机者的资金,加大其现金流危机和投资风险,使之望而生畏。

第二类类针对供给端的。

我们去年就多次说过:热点一二线城市房价上涨过快的根源是人地钱三者之间的资源错配,新华社说了:住房既要管住炒,也要保障住,因此,加大人口和资金流入的热点一二线城市的土地供应,才是解决这些城市供求严重失衡的根本之道。

政策方向或将从供地对象、供地数量、土地价格、住房上市时间及其价格等五个方面着手:

一是增加土地供应数量,按照房子是用来住的定位和政府工作报告房价上涨过快城市要合理增加土地供应的要求,以满足刚性需求为底线适当增加土地供应数量,比如按照每年户籍新婚人口为底数,加上城镇化率带来的非户籍人口增加数量,按照人地挂钩的原则,确定土地供应计划,虽然这个土地供应计划没有考虑改善性需求的数量,但是考虑到城镇化率非户籍人口增加数量中有相当一部分还不能满足购房资格,供求关系大致可以平衡。至于是不是真的能够增加供应,恐怕不能对这些超大特大城市报以太多幻想。

二是控制土地价格,与政府房价年度控制目标为基准,扣除税费、建安成本、三项费用和基准利润之后,倒算土地价格,实行熔断和抽签。有人可能会说,这是倒退回计划经济,其实这并不重要,我们并不是完全的市场经济,政府的目标在于抑制楼市资产泡沫,防止系统性的金融风险,这才是最重要的。企业利润当然是要服从政治正确的。 

三是管理住房上市时间,要打破房价上涨过快城市供不应求的市场预期,加快住房上市时间,弥补供不应求的市场空间,也是一个政策选项。如果真的在土地出让合同中规定开工时间、开盘时间、销售进度、竣工交付时间,那些跑得慢的企业或者想靠时间来换取涨价空间的项目,将不会再有机会。而对土地溢价率高于50%的项目要求现房销售,本质上是在延缓住房上市时间,加剧短期供求失衡矛盾,实不可取。

四是合理控制房价,限价本是为了防止楼市泡沫和系统性金融风险,但是,却造成了房价的扭曲,难以持久。消弥泡沫的根本路径是控制房价的上涨速度,使其低于人均收入的增长速度,最终使得收入房价比处于合理区间。 

长期来看,唯有用增加供应来均衡市场供需。短期来看,限价是解决包括全民炒房在内的不合理需求扩张的无奈之举。合理控制房价意味着房价可以上涨,但既不能放任上涨速度过快,也不能助推上涨预期,更不能持久限价,以免造成远郊盘房价高于近郊盘房价、毛坯房房价高于装修房房价、二手房房价高于一手房房价的扭曲现象。 

五是供地向大房企倾斜,通过提高购地企业资格条件,减少竞拍企业数量,提高企业的规范度和诚信度,有利于降低土地竞拍的激烈程度和土地价格上涨预期,控制地价的过快上涨,进而减轻房价上涨压力。 

在供给端,其实政府还有一项最重要的工作,就是管理市场预期,通过提高政策方向透明度,不断改善市场对政策的预期,如同美联储在加息进程所做的一样,这次两会上,部长集体亮相发声就是最好的预期管理,这是预防市场形成房价上涨共识,避免出现集体购房的市场共振的最优策略之一。 

党的十七大报告首次确定创造条件让更多群众拥有财产性收入,十八大报告进一步提出多渠道增加居民财产性收入,住房恰恰是居民看得见、摸得着的可租可售可自住的财产并可以稳定增加收入。没有需求,就没有投资,即便是投资用来租赁的住房,也是符合房子是用来住的定位,合理合法、合乎政策,政策应该打击投机而不应消灭投资。 

调控政策不仅要在短期稳定楼市上做文章,更需要在长效机制上下功夫,下个月我们也会来聊聊长效机制的。

 

 


责编 曾建辉

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调控 还有什么底牌!
最新评论(1)
  • default-avatar

    每经网友 2017-07-08 08:32:33

    房价就是炒起来的,调控房价也还简单,就是地方部门不想罢了,只要第二套房不给贷款就行了

    山东省潍坊市 [1]

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