北辰实业2016年净利下滑近两成 增收不增利困局待破

每经编辑 每经实习记者 程成    

每经实习记者 程成

去年以来，房地产市场一路高歌猛进。从早前国家统计局公布的全国房地产开发投资和销售情况来看，2016年商品房销售面积157349万平方米，较上年增长22.5%；商品房销售额117627亿元，较上年增长34.8%。

近期，据不完全统计，已有十余家上市房企公布了2016年年报。《每日经济新闻》记者梳理发现，已公布年报的上市房企，大多实现了销售和利润的双增长。

但3月22日晚间，北京房企巨头之一的北辰实业发布了2016年年报。年报显示，在营业收入增长近四成的情况下，净利润下滑近二成，陷入增收不增利的困境。受当前全国调控影响，虽然现有储备货值较大，但今年销售目标仅200亿元。

净利下滑近二成

根据北辰实业2016年年报，截至2016年12月31日，公司实现合同销售金额和销售面积分别为人民币226亿元(含车位)和155万平方米，同比分别大幅增长208%和154%；营业收入98亿元，同比增长36.79%；利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为6.85亿元、5.25亿元和6.01亿元，同比分别下降20.69%、17.43%和1.86%。

在合同销售金额和营业收入均出现大幅增长的情况下，净利润却出现较大幅度下滑，北辰实业给出的解释是，“开发项目数量快速扩大、销售金额大幅增长导致前期费用增加及当期结算产品结构变化”。

年报显示，2016年，北辰实业营业成本达到66.97亿元，较上年增长66.8%，北辰实业对此解释为“发展物业结算面积增加及投资物业（含酒店）持有经营项目业绩提升”。

早前，碧桂园发布的2016年报显示，其实现合同销售金额、合同销售面积、核心净利润分别为3088亿元、3747万平方米、119.8亿元，分别同比增长120%、74%、22.3%。

而资产规模与北辰实业相当的旭辉控股，2016年实现合同销售金额、合同销售面积530亿元、291.6万平方米，分别同比增长75%、42%；营业收入和核心净利润分别达到222亿元和28.2亿元，分别同比增长22%和28%。

显然，在去年房地产市场高歌猛进的大背景下，北辰实业的表现看上去并不那么“美”。《每日经济新闻》记者多次致电北辰实业投资者关系部，其对净利润下滑等相关事宜未予以置评。

“整体来看，房地产行业的利润率呈下降趋势。”复旦大学房产企业研究所执行所长陈晟在接受《每日经济新闻》记者采访时说，“目前，大部分房企利润的增长主要得益于销售规模的扩大，但那些业务过于集中在一二线等热点城市的房企，过高的拿地成本很大程度上会挤占企业的利润空间。”

年报公布后，今天开盘后北辰实业（601588.SH）就一路走低，全天走势疲软。截至收盘，北辰实业股价跌幅达5.92%，位列沪深A股地产板块末尾，而该板块全天跌幅仅有0.32%。

北辰实业在A股市场表现很是“抢眼”。而投资者们“用脚投票”，回应了北辰实业2016年的市场表现。

销售目标偏于保守

根据年报，2017年北辰实业将继续坚持“轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展”的战略方向，持续深化实施低成本扩张、品牌扩张和资本扩张三大战略，增强可持续发展能力。

目前，北辰实业已在北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆和宁波等11个城市布局，拟建、在建项目规划建筑面积超过1500万平方米，而这些城市大部分已于近期出台或升级调控政策。

但北辰认为，这些城市“存销比小、去化周期短、人口流入多、需求支撑强”。北辰表示，将在继续深耕已进入的一二线热点城市区域的基础上，重点关注并不断聚集长江经济带、京津冀首都经济圈、川渝城市群以及经济支撑能力强、需求旺盛的节点城市。

值得注意的是，随着调控范围的不断蔓延，北辰实业在年报中也多次提到要规避拿高总价、高单价、高溢价的地块，而实施低成本扩张战略。

具体来说，在投资端，就是“灵活运用公开竞拍及合作开发、收购兼并等多种方式，丰富项目储备”，高度重视新型城镇化、城中村改造以及京津冀协同发展所带来的新机遇。在营销端，加快项目去化速度，加强对健康养老和文化创意等培育业务的研究和探索，防范市场风险。

对2017年业绩展望，北辰实业表示将力争实现实现销售125万平方米，实现合同销售（含车位）200亿元。在土地储备大幅增加的同时，这一销售目标甚至比2016年还低了一成。

而旭辉集团总裁在之前的业绩发布会上曾表示，2017年将会加大在土地方面的投资，更是将今年的销售目标定位650亿元。

“目前，房地产市场发展速度很快，企业不进则退，企业一般会拿出上年度销售额的三分之一用于购置土地。”陈晟表示，“北辰实业销售目标保守，与其土地储备不够丰富有很大关系。”