安信证券：房价越涨看空的人越少，仿佛回到了股市5000点

本文转载自微信公众号“天诚地产会”， 作者陈天诚系安信证券地产研究团队分析师

今天，央行公布《2017年第一季度城镇储户问卷调查报告》对物价、收入、就业、投资和购房等问题进行调查，调研对象是50个城市约2万户城镇储户进行了调研。

我们整理了2011年至今该调查中的涉房部分，发现结果大出所料：房价越涨大家对房价的接受度越高，且计划买房的比例创了历史新高，其中一个原因可能是突然对未来收入的较好预期。

一、房价越涨，觉得房价难以接受的人数却越少

2011年至今房价持续创新高，但认为房价高的难以接受的人数比例却连创新低，从2011年Q1的74%跌至52%，而认为房价可以接受的比例却从29%上升至43%，认为房价很满意的比例从2.1%上涨至4.9%，最后这些人应该就是所谓的有多套房的业主，对于只有一套房的居民在这一轮上涨过程中其实也是受伤者，因为你的改善成本可能远大于你的增值收益。

二、房价从13年的空方占优到17年的多方占优

自2013年Q1开始认为房价上涨的比例持续下降，从35.8%下降至最低15.6%，而从2015年Q1开始，这一比例则持续恢复，目前认为未来房价会持续上涨的比例又到了27.2%，我清晰记得14年初入行的时候去路演，基金经理看空房价的不在少数，多空之辩应该是空方占优，也就有了之后地产板块持续的估值下杀，但三年后的今天再去路演，对地产股的兴致依旧不高，但对房价却没有几个真正看空的，甚至有一种股市5000点的感觉，涨的大家不觉得会跌了。

三、想买房的人创了历史新高、恐慌性购房严重

2016年之前，每一季计划在下一季买房的比例，平均非常稳定都在14.4%左右，但进入2016年，这一比例持续创新高，目前更是到了22.9%的历史新高，这一比例其实可以一定程度理解为恐慌性购房的比例，计划一季度内买房是因为看好房价持续上涨，而愿意在短周期内加大购房比例，反映出大家买房都想赶早，而不是等待。

四、难道越涨越觉得便宜还越要买的人是因为收入预期转好？

我们看到，认为自己收入会稳中有涨的比例自2011年开始持续下降，从88.1%下降至最低78.7%，但自2016年二季度开始，这一收入增长预期是突然飙涨，直接跃至85.9%，收入预期的突然好转或许有一部分来自实体经济基本面修复的预期，另一部分可能是既得利益者对未来资产增值的预期较高，收入预期的好转或许可以解释，也许只是一小部分，为什么大家越涨还越觉得便宜还越要买。