专访戴德梁行陶汝鸿：将有更多企业来成都，商务楼宇高端化趋势会更明显

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每经记者 杨弃非 每经编辑 官远星

“在全球商务楼宇市场中，各地面临的问题都是类似的，不同的只是其发展的阶段，关键是如何根据各地情况制定出因地制宜的发展方案。”

2月23日，戴德梁行大中华区副总裁、董事总经理陶汝鸿接受《每日经济新闻》专访时指出，根据世界商务楼宇的发展趋势，其商务楼宇进一步聚力高端化发展。其中，开放式空间的运用将是适合成都商务楼宇未来发展的方向之一。

应对市场两极分化 成都商务楼宇发力高端化发展

“在去年成都商务楼宇供应增加的情况下，空置率下降近8个百分点，吸纳量增加了49%，这说明其需求与前景非常大。”陶汝鸿对《每日经济新闻》记者说，“但两极分化的问题在成都商务楼宇中也十分显著。”

“马太效应”确实是2016年成都商务楼宇的关键词之一。根据戴德梁行1月发布的《2017中国写字楼核心趋势》，尽管2016年成都低端楼宇的空置率仍有下降空间，其甲级写字楼累计吸纳量却达到18.6万平方米，同比增长高达49.38%。

“这实际上是所有城市发展必经的过程。”陶汝鸿对《每日经济新闻》记者解释到，两极分化的原因是在楼宇增多的同时市场正趋于成熟。对于一个城市而言，处于发展机遇期就意味着将有更多的企业进入。要抓住这一机遇，城市必须提前做好基础设施方面的准备，这包括提供充足甚至过量的商务楼宇。

他认为，先做大增量，保证商务楼宇的多样性，正是为了让企业能够根据其自身产业与发展的需求进行匹配。通过这一市场选择过程，无论是商务楼宇运营者还是政府都能在进行楼宇的管理或时运营更为有的放矢。

而这种两极分化，在他看来，也表明成都开始发力做强高端楼宇的品质。去年，成都开展了全国首批超甲级、甲级商务写字楼的评定工作，并开始探索专业特色楼宇的发展模式。

与此同时，成都更多的商务楼宇也走上高端化发展的道路。以商务楼宇的生态化发展为例，据他介绍，拥有国际权威绿色建筑评价标准LEED认证的项目，成都已经达到14个，同时还有18个正在申请当中。而根据行业趋势，有LEED认证的楼宇，不仅租金平均每平方米能高出20元，同时空置率也要降低16个百分点。

“在‘一带一路’战略与自贸区等机遇叠加下，将有更多的企业进入成都，成都商务楼宇的高端化发展的趋势也会更加明显。”陶汝鸿说。

开放空间将是成都商务楼宇未来方向

商务楼宇的高端化带来的将是租金成本的上升。在创客日趋聚集的成都，如何通过控制楼宇入驻成本，进一步扩大对创客的聚集，其重要性也不言而喻。

”对于这些创客来说，办公成本确实非常重要。”陶汝鸿对《每日经济新闻》的记者介绍说，现在商务楼宇的另一个全球化的发展趋势——开放空间式的办公环境，正是可以解决这一问题的有效途径。

事实上，在以办公大楼鳞次栉比的景象著称的美国，早在上世纪90年代，就已经出现了大型办公楼骤减的现象。有研究表明，除世界经济的下滑，越来越多的公司开始“共用办事处”、“寻求非传统工作区”也是促成这一情况的原因。

正因如此，美国诞生了一批以Wework为代表的高品质的共享办公室。现在，这些共享办公室以其专业化的工作环境与服务质量在全球范围内带动了对办公室开放空间的风潮。

陶汝鸿指出，根据戴德梁行2016年的一项统计数据，对于全球不同区域的租客而言，要求开放空间的比例，在欧洲占95%，在美洲占93%，而在亚太也高达96%。“这样的空间可以吸引员工留下来，而工作空间是对一个企业的成功与否也至关重要。”他说。

“通过对成都商务楼宇业态的研究，可以看到在这些企业中，金融企业占28%，媒体企业23%，高科技企业也有17%，媒体跟高科技两种企业一共占近一半，根据世界商务楼宇的总趋势，这两个产业对开放式空间的要求是最高的。因此，我觉得这也将是未来成都发展的重点方向。”

在陶汝鸿看来，商务楼宇的高端化，其最终的目的应当追求楼宇服务的人性化。“随着成都越来越开放，应该让商务楼宇多业态并存，让每个入驻成都的企业都能够找到适合其定位与发展的楼宇。”