每日经济新闻
头条

每经网首页 > 头条 > 正文

楼市调控:一场密集短促出击的“阻击战”

新华网思客 丨倪鹏飞 2016-11-21 17:12:42

针对猖獗的投机炒作和严峻的楼市风险,从9月30日到10月8日,短短10天时间,20余城市密集发布楼市调控政策。15个重点城市10月上半月新建商品房价格环比普降。

(作者:倪鹏飞 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任)

自2016年6月,中国楼市风云突变,一、二线核心城市楼市急剧升温,先从一线中心城市,后到周边区域和部分二线城市,过热加速升级和快速蔓延,形势严峻历史空前。针对猖獗的投机炒作和严峻的楼市风险,从9月30日到10月8日,短短10天时间,20余城市密集发布楼市调控政策。15个重点城市10月上半月新建商品房价格环比普降。观察比较历次调控,本次调控迅速扭转形势,避免市场失控;消解市场恐慌,稳定市场预期;抑制投机、投资,支持刚性需求;降低经济风险,支持经济增长。

策略原则:协同、联动、适时、适度的精确打击

第一,“中央监控,地方调控”。维持市场平稳健康发展是政府义不容辞的责任,但房地产市场具有明显的地方性特点,地方政府一直承担着楼市调控的主体责任和直接责任。本次调控更加明确了纵向政府间的责任以及横向部门间的分工配合,中央负责监管,地方负责调控,住建牵头,相关部门分工负责。地方政府在关键时候,通过政令和政治责任,从投资、投机的纵容默许者调转到肩负起阻击投机,稳定市场的主体责任。

第二,“局部调控,整体不动”。鉴于本次过热主要集中在一、二线核心城市,率先出台政策的是多个热度过高的城市,更多城市出台政策跟进,相信还有一些政府已经做好了出台调控政策预案。与此同时,还能发现全国性的楼市政策并没有明显的调整和变化。这样避免一、二线城市发烧,全国城市吃药。

第三,“抑制投机,保护消费”。多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资、投机需求,通过具体的限购措施和调整首付比例措施,将投资、投机与真实消费区分看来,并将其御于市场之外。

第四,“一城一策,分区调控”。总体目标比较一致,但是各城市情况不同,政策有参差,效果也将不同。不仅不同城市不同政策,一个城市里不同区域也有不同的政策,这既有利于抑制个别区域的过热问题,又可以将投机、投资与刚性需求,挤出到相对冷的区域,从而实现政府多年试图实现的目标。解决冷热不均的问题,实现较冷区域的去库存和城区开发。

第五,“统一行动,集体出击”。针对前期一线地方出现楼市过热,一线城市出台抑制政策,导致投机向周边热点二线转移,随后热点二线出台调控政策,导致投资投机再转移,政策跟随投资跑,导致了过热的蔓延和加剧情势,本次调控采取同时出击,从而切断和浇灭投机蔓延和传染的引线。

第六,“边调边看,逐步完善”。虽然本次调控也有多项政策同时使用,但为避免以前出手过重导致的市场大起大落,不少城市在总体政策使用及每项政策力度上都留有一定余地,一些城市在政策出台后,感觉效果不够理想,接着出台更重的政策措施。

政策措施:选择限购+的政策组合

有鉴于此前楼市形势急剧变化,迅速扭转局势和稳定预期,各地将限购作为调控政策主轴,选择重启限购+的政策模式。虽政策组合多样化,但总体政策比较有力度。

第一,在行政措施方面,多地重启限购,但细化限购标准。对本地户籍居民、非本地户籍的居民购房,对在特定区域购房,对购买特定面积和户型标准以下住房,进行临时性限购。但各地限购政策与2011年相比更加精细和具体。

第二,在金融政策方面,重新认定二套房标准,提升二套房首付比例,对二套房实施差别化信贷政策。

第三,在土地政策方面,各地均提出扩大土地供给大致举措,同时提出了改革和完善土地拍卖制度,引导土地出让合理竞价,避免地王出现的若干措施。

第四,在预期管理方面,调控措施通过明确调控形势、目的、任务,表达出政府在抑制投资、投机,禁止市场炒作,促进市场稳健发展,保障居民住房有利于社会民生方面的决心,从而给市场未来形成了清晰的发展预期,让谣言不攻自破。

第五,在市场监管方面,针对主流媒体接连曝光的一些涉嫌违法违规销售、恶意宣传炒作、严重扰乱房地产市场秩序等行为,国家主管部门采取了对房地产开发企业和中介机构进行曝光、警示的措施。

期待更多治本性的制度性改革措施出台

将各城市陆续出台的政策与本次楼市过热原因对比分析发现:在政策完善,尤其制度变革方面还有较大空间。

第一,激励制度没有改变。由于激励各方通过地价与房价上涨以实现多赢的利益机制没有改变,居民、企业、中介机构等投资、投机房地产的利益冲动依然存在。这意味着,地方政府、金融机构、国有企业主导和参与配合抑制房地产投资和投机的内在动力不足,基于自身短期利益考虑,随时有“叛变”转向的可能。

第二,调控机制不够健全。政府内部部门之间及纵向政府间的关系还需进一步理顺。政府内部应急协调机制有待改进,行业主管部门权威性和政策手段还有待提升。政府部门内部责任细分、考核监控、问责奖惩还需要完善。

第三,土地政策不够给力。从各地出台的措施看,土地供给措施大多比较模糊,没有明确公布未来若干年内满足需求的供地计划,也没有提出切实可行的土地拍卖制度,没有提出确保土地充足供应的切实、可行的有效措施。

第四,金融清查没有开展。除此前的上海市外,没有对违规和违法的金融和非金融机构的违规、违法融资进行查处。另外,针对热点城市不合理的过度利率优惠还没有予以取消。

第五,财税政策没有出台。房产税作为一个非常好的抑制投机和投资的政策手段,虽然目前是楼市过热城市开征的最佳时间,但仍然没有城市出台。热点城市仍然执行着不合理的税收优惠没有取消。

第六,限购政策作用不宜夸大。重启限购虽然见效较快,但是副作用也比较明显,容易伤及真实消费,同时容易加剧市场波动,扭曲资源配置机制。另外,观察各地出台的组合政策,参差多样虽与各地情况差异有关,也有过与不及问题的存在,应对目前四处穿越的投机一定很有挑战。

总体看,本次调控在策略原则做到了协同精准,调控措施行政力度比较大,预计见效快且效果显著。但由于楼市发展的机制没有改变,实现楼市长期稳健发展仍面临考验。

责编 陶玥阳

特别提醒:如果我们使用了您的图片,请作者与本站联系索取稿酬。如您不希望作品出现在本站,可联系我们要求撤下您的作品。

楼市调控

欢迎关注每日经济新闻APP

0

0