一夜之间变了天！深圳人的二居、三居房，突然就变成了“豪宅”……

每经编辑 黄博文    

一觉醒来，不少深圳人的二居室、三居室，突然就“被豪宅”了。

11月8日，有消息称，深圳市房产评估发展中心对域内二手房交易评估价格再次上调，调整平均幅度在15%，部分热点区域上调幅度20%。

这样调整意味着什么？这意味着原本只需要评估500万的房产，现在的评估价将攀升到575万元；同一套房，交易需要承担更高的税负。

此外，按照深圳规土委2015年10月1日起执行的普通住宅和非普通住宅的价格划分标准，经此次房产评估价格的上调，很多普通住宅将被划入非普通住宅的行列，也就是传统意义上的“豪宅”。对此，有购房者调侃称，虽然一夜之间住上“豪宅”，但内心是拒绝的。

“被豪宅”后税负上升

今日下午，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者就此致电深圳市房地产评估发展中心，一位工作人员表示，此次评估价上调是按市场价格来的，每套价格不一样，具体价格请登录深圳房产评估价格查询系统查看。

深圳同致诚评估中心统计结果显示，此次调整基本按照行政分区调整了一定比例。其中福田、龙岗涨幅约15%；南山、宝安、龙华及光明新区涨幅约20%；盐田、罗湖涨幅约10%；坪山新区涨幅约为15%左右；而大鹏新区未进行调整，涨幅为0。

这也是深圳年内房产评估价格的第二次上调。

深圳上一次房产评估价格的调整是在今年4月1日，主流热点片区房源上调60%——80%不等，最高的甚至上调118%。彼时评估价的上调导致了二手房交易税费提高，进而提升了买房和投资成本，造成深圳二手房交易量的迅速跌落。

记者统计发现，经历两次上调后，深圳房产评估价格上涨幅度普遍在75%以上，按照深圳市2015年10月1日起执行的普通住宅和非普通住宅划分标准，一大批普通住宅将晋升“豪宅”序列，随之而来的是交易税费的上升。

根据深圳市规土委《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，享受优惠政策的普通住房价格标准为：

罗湖区每套总价390万元及以下，福田区每套总价470万元及以下，南山区每套总价490万元及以下，盐田区每套总价330万元及以下，宝安区每套总价360万元及以下，龙华新区每套总价320万元及以下，龙岗区每套总价280万元及以下，光明新区每套总价250万元及以下，坪山新区每套总价200万元及以下，大鹏新区每套总价230万元及以下。

享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件：

住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；

单套住房套内建筑面积120(含)平方米以下或单套建筑面积144(含)平方米以下；

实际成交价低于所在区域普通住房价格标准。

非普通住房在交易环节要承担更高的税负，以契税为例，普通住宅，90平米（不含）以下契税1%，90以上1.5%，非普通住宅则为3%(140平米以上含140平米)。

以深圳南山区一套116平方米的房子为例，调价前为4.2万/平方米，调价后已经是5万/平方米，上涨了20%。调价前按未满2年，首套家庭唯一普通住宅计算，调价后按非普通住宅计算，过户费足足增加了10.4万，房子一夜之间被豪宅了。

广东信荣律师事务所主任律师张茂荣对每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，二手房进行交易时，将会产生实际成交价、国土局过户价以及银行贷款评估价三个不同价格，而此次调整的即是国土局过户价，亦是二手房交易时征税的依据。

张荣茂认为，深圳房价从去年开始出现了明显上涨，本次评估价上调也是符合市场实际情况的；但是另一方面，普通住宅的标准却没有跟随市场进行调整，房子“被豪宅’化的倾向很明显，下一步应该建立住宅价格标准体系等联动机制，政策更能反映市场状况。

二手房交易继续萎缩

业内有观点认为，深圳此次评估价更新幅度符合预期，相对房价而言，数万元的增加成本，尚不足以影响购房决策。这部分税费增加对于房屋总价、市场成交影响微乎其微，预计评估价调整的消化周期在2-3个月内完成。相对而言，房价的涨跌更为重要。

将评估价上调时点放在房产调控最严的周期内，可能强化此前政策的效果。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，此举将进一步压缩房产成交的空间，二手房交易面临很大的压力。

“虽然这是增税系统完善的一个途径，但大家更多会把它列入调控政策的一个方向。”宋丁补充道。

在“深八条”实施后，深圳楼市早已热度不再。新政对备案价及成交价的规定使得新项目获批受阻，随着政府对市场的大力稽查与整顿，新房成交价格下降，受新房市场影响，二手房市场观望情绪浓厚，成交处于低迷状态。

根据深圳中原研究中心的数据，深圳10月份二手住宅成交均价56790元/平方米，比上月下跌4.2个百分点。据国土的成交备案数据来看，10月深圳二手住宅成交6329套，环比减少18%。

受政策收紧影响，市场整体观望情绪浓厚，近4周超7成业主报价下调，且下调幅度多集中在1%——5%之。10月份二手住宅放盘量与访客量相比9月明显减少，以致中介对后市看空情绪浓厚。

这轮旨在打击投机的最严调控，目前已取得初步成效。据深圳中原研究中心统计，10月份深圳二手住宅购房客中，纯投资占比仅为3.6%，相比上月下降近3个百分点，而自住客户占比增加明显。

深圳中原研究中心报告表示，11月8日对评估价重新调整后，将进一步增加二手交易成本，届时深圳二手住宅成交将会进一步萎缩。

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