15.5%变-7.7% 杭州前三季楼市投资负增长

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◎每经实习记者 叶晓丹

素有一线房价水平的杭州楼市呈现出房地产开发投资低迷的现状。

近日，杭州市统计局公布了2016年《前三季度全市固定资产投资形势分析》，今年以来杭州房地产开发投资持续负增长，前三季度全市完成房地产开发投资1710.64亿元，增速由去年同期的15.5%变为-7.7%，土地购置费下降过快是主因。据了解，前三季度杭州房地产开发投资中，土地购置费785.91亿元，下降18.9%，拉低全市房地产开发投资增速9.9个百分点。

《每日经济新闻》记者还注意到，民间投资对房地产领域有所减少，前三季度杭州完成房地产开发民间投资1277.98亿元，同比下降10.4%，拉低杭州全市民间投资增长7.1个百分点。

固定资产投资增幅受影响

对比2015年杭州房地产开发投资的数据，《每日经济新闻》记者发现，近两年杭州房地产开发投资增长均呈下降趋势，根据杭州市统计局的数据显示，2015年前三季度，杭州房地产开发投资1854.18亿元，对全市固定资产投资增长的贡献率也由2014年同期的75.2%下降至61.9%，下降13.3个百分点。

这一持续下滑的数据，或许也将影响2016年杭州市固定资产投资增幅10%的目标。

上述杭州统计局数据分析认为，2016年杭州市固定资产投资增幅目标为10%，即完成固定资产投资额6112亿元。而前三季度仅完成投资额3863亿元，缺口达2249亿元。主要影响因素包括房地产开发投资持续低迷、制造业投资力度减弱、缺乏大项目支撑、大多数区、县（市）投资增长乏力等。

为了完成10%固定资产投资增幅的目标，针对于房地产开发投资方面，上述报告认为，“固定资产投资统计的入库原则是项目正式开工建设。只有项目正式开工，才能纳入统计，才能反映土地购置费、拆迁补偿款、三通一平支出、设计招标费等项目前期费用。因此，必须督促项目，尤其是房地产开发项目，尽早开工入库。”

土地购置费是指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用，而针对杭州市土地购置费下降过快导致杭州房地产开发投资低迷，有业内人士认为，这或与商业地产的表现有关。相比往年，今年商业用地的推出非常少，整个商业地产市场，相对来说表现出供过于求的趋势，开发商对拿下商业用地更加谨慎。

根据杭州统计局的数据显示，2015年商业地产库存高企。当年1~9月，杭州全市商品房库存面积1804.62万平方米，其中住宅1121.22万平方米，非住宅（主要是商业地产）683.4万平方米，按今年前9个月的销售速度测算，住宅的去化周期为11.1个月左右，非住宅的去化周期达55.4个月，非住宅去化周期远高于市场警戒线。

对此，世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢认为，过去几年，大量的推地已经使大部分好地段的商业用地资源消耗得差不多了，其他一些商业用地都处于比较偏远的区域，在目前的市场下，开发商对商业用地还是比较谨慎的。虽然商业地产今年以来有所回暖，但从供需矛盾缓解上，依然需要一段时间。

开发商拿地会更加谨慎

最新数据显示，从环比数据来看，今年9月浙江全省新建商品住宅销售价格上涨4.1%，涨幅比上月扩大1.7个百分点，呈现连续18个月上涨态势，11个设区市价格全部上涨，其中涨幅排名前三的城市为杭州、嘉兴和湖州，价格分别上涨5.5%、2.7%和2.6%。

虽然二级市场的房价仍呈现上涨态势，但从房地产的一级市场来看，随着杭州市政府对房地产市场的高压监管态势，目前整个房地产市场正在降温。

9月26日，杭州市国土资源局发布通知，调整土地竞价方式，溢价超过150%后不再接受更高报价。同一天，杭州暂停出让两幅将于9月29日出让的住宅用地，至今杭州土地出让明显放缓。

对此，马英枢认为，“从整个趋势上去看，对杭州而言，政府仍在控制房价的上涨，这也会对房地产投资市场产生一定的影响，未来的房价上升存在风险，开发商在高溢价率拿地上会更加谨慎，高溢价率的前提是房价未来能够在这个项目上涨30%～50%才能盈利，这样风险很大。所以反过来也是对开发商高价拿地敲一个警钟。”

同时，也有业内人士指出，房地产投资增速下降，不一定是坏事。过热的房地产投资，会给市场也带来非常大的动荡，也会招致政府更加严厉的调控，适当的回调是每个行业发展的必然规律。