福州新政左右互搏术：前脚住宅限购 后脚商办去库存

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每经实习记者 黄博文

在全国城市忙着限购之时，福州却对高企的商办物业库存感到忧心。在前脚对住宅限购后，后脚即出台新政着力商办物业去库存。

10月8日，福州市人民政府办公厅印发《福州市加快商业办公房地产去库存若干意见》，明确指出在严控商业用地规模和结构的同时，提出凡是在福州五城区新建商业办公房地产的，由财政按所缴契税等额给予补贴。

同一时间打压住宅市场，扶持商办市场，政策组合拳背后透露出政府平衡楼市的良苦用心。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，住宅市场过热，出台限购政策打压是合理的；商业市场遇冷，出台去库存政策提振也是合理的。这两者虽然同属房地产领域，但内容却有较大的差别，因此两个政策本身并不冲突。

购买商办项目给予房价5%补贴

福州大学房地产研究所副所长王阿忠对《每日经济新闻》记者表示，福州商办物业库存高企由来以久，从2008左右即开始出现苗头，“现在成了老大难都没人关注了”。

根据克而瑞数据显示，目前福州商办用地库存已超过400万平方米。近一年来，福州五城区商业+办公总成交量约50万平方米，按此速度，库存去化周期高达8年。

正是基于此，上述意见规定，对福州商业办公房地产去化周期超过36个月的城区和县(市)，暂停商业办公用地供应；对商业办公房地产去化周期超过24个月的城区和县(市)，原则上暂缓商业办公用地供应。

在财政支持方面，自该意见颁布实施之日起，被征收人自领取货币补偿款的一年内，使用货币补偿款购买五城区新建商业办公房地产的，按照购房总价且不高于货币补偿款总额的5%给予购房奖励。

同时福州打算对符合城市燃气铺设有关规范的SOHO项目，允许铺设燃气管道，允许SOHO项目按照民用住宅收费标准收取水、气费用；鼓励房地产开发企业将商业办公用房在符合消防、环保、安全的前提下，按规定改造后对外出租；对符合众创空间、创客公寓、健康医疗、养老养生、旅游休闲等条件的商业办公用房，可以按照相应类型出租。

值得关注的是，近日，国务院办公厅印发关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，其中第12条规定允许改建房屋用于租赁允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水用电用气价格应当按照居民标准执行。

福州去库存新政的部分条款与国务院发布的政策一脉相承，都着力于商办物业转性，利用住宅市场的火热达到去库存的目的。

十天三条新政的组合拳

9月28日出台“榕七条”，10月6日发布“限购令”，今天又出台商办去库存，10天三条新政组合拳背后是福州楼市严重的冷热不均。

福州立丹行数据库的统计数据显示，上半年福州市五区+闽侯商业销售面积排名前五位的项目分别是利嘉国际商贸城、世欧王庄、融信双杭城、东二环泰禾广场、正荣财富中心，其对应的销售面积分别为4.5万平方米、0.5万平方米、0.2万平方米、0.2万平方米、0.2万平方米，与之对应的销售金额则为8亿元、0.9亿元、1.8亿元、1.6亿元、1亿元。

这与2016年上半年福州火爆的新房销售形成鲜明的对比。同样来自立丹行数据库的统计数据显示，上半年福州市五区+闽侯商品房单盘销售面积前五的楼盘分别是闽江世纪城、新榕金悦湾、金辉淮安半岛、阳光凡尔赛宫、融信双杭城，与之对应的销售金额则为43亿元、13.2亿元、11.3亿元、11.9亿元、12亿元。

住宅限购令对福州成交数据显出立竿见影的效果。数据显示，受假期影响，国庆前5日五区成交套数呈现明显递减，6日出台限购令后，当天成交量明显激增，而限购生效的当日（10月7日），福州五区则出现罕见0成交，“限购令”威力可见一斑。

一边是住宅的严格限购，一边是加紧商业去库存，福州此举究竟意欲何为？对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，福州的新政体现出不同物业产品的市场分化态势。住宅市场过热，出台限购政策打压是合理的；商业市场遇冷，出台去库存政策提振也是合理的。这两者虽然同属房地产领域，但内容却有较大的差别，因此两个政策本身并不冲突。

中原地产资源中心总经理温江霞对此分析表示，就目前福州市场来说，其实两极分化现象比较严重，包括写字楼在内，现存商业体量其实还比较庞大，需要较长时间才能有效去化完成；另外，对住宅限购也有引导这部分购房资金向商业地产流转的意图，从而也对住宅市场进行一个资源的合理调配，优化整个市场的需求端。

不过王阿忠再次提醒商办物业去库存的难度，政策频发，但这个难题一直没有有效缓解。

“福州就这么大市场，搞这么多综合体，如何消化？根源还在于规划和土地出让节奏不合理！鼓励开发商自持出租又要沉淀更多的资金，开发商的积极性如何调动？”王阿忠表示。