长三角城市价值：合肥房价还能涨多久？杭州上涨压力为何比无锡还大？

每经编辑 隋丕宁    

2016年以来，在宽松的货币政策和信贷政策下，全国特别是一线和强二线城市商品住宅销售大幅增长。在长三角地区库存急剧下降的热点城市，诸如合肥、南京、苏州、杭州等，地价与房价，较着劲儿上涨。

然而，疯狂增长的房价，引来各地一记又一记调控重拳。这种情况下，看多，还是看空，时时考验着开发企业和购房者的智慧？

作为世界六大公认的六大城市群之一，长三角城市群是中国城市化程度最高、经济最具活力、吸纳外来人口能力最强的区域。发展潜力在不断增长、房价仍然居高不下，调控的重拳依旧没有停歇的迹象。长三角楼市还有没有投资价值？哪些城市的增长空间更大？

为了解答这些问题，《每日经济新闻》联合中国指数研究院一起发布了《2016年长三角城市价值白皮书》。白皮书依托中指院13年的研究经验，对长三角的21个城市进行了价值排名，以便为购房者和开发商投资布局提供决策依据。

9月27日，在白皮书发布现场，中国指数研究院上海分院副总经理张志杰，就该白皮书的相关问题，做了进一步阐释。

人口素质比人口流动更影响房价

2016年以来，不少城市房价上涨，而长三角区域地价房价增长最快。众所周知，长三角经济和人口的吸附能力更强。但是，哪些城市更具有投资价值，张志杰认为，有必要对长三角城市价值做一个排行榜。

对于房价影响体系，白皮书选了十几个指标，每一个指标从不同角度去做。房价数据用了2016年6月到8月最新的数据，对影响房价的关键性因素做了一些分析。

张志杰说，“我们用因子统计下来，发现土地因子对房价的支撑作用是最大的。其中，土地的消化时间，土地的价格还有土地的集中度影响又是最大的。另外人口因子也占很大的权重。其中值得关注的是，人口的素质，要比人口的流动对房价的影响因素更大。”

白皮书通过指标体系的研究发现，在长三角目前的情况下，城市价值的变化随着时间的变化而变化，不同的时间点都有不同的变化。用最新数据做出来的长三角价值变动，上海依然是长三角的核心，有更大的资源，上海依然是在领跑长三角。四大中心的行业地位，资源匹配，上海无疑是第一位的。

哪个城市上涨潜力更大？

如果不去上海拿地，那么去哪里呢？张志杰表示，第二梯队的南京、苏州、无锡、杭州、宁波、合肥是比较好的。从高校在校生的规模来看，杭州的80万人，上海的50万人。苏州的情况值得一提，目前，苏州房价收入比应该是相对较低的，价值的洼地。但是，苏州9月份地价比8月份上涨了40%，它的房价上涨的潜力是比较大的。

白皮书上，无锡的排名为什么比杭州还要高？张志杰解释称，无锡土地因子得分比较靠前，土地财政的依赖度相对比较低一点，而且最近无锡的房价上涨是7-9月3个月上涨起来的。过去几年，进入无锡的开发商都没有赚到钱。近两年土地的减少和土地的控制，无锡面对的情况是，前期推的土地已经消化的差不多了。最近无锡推的几块地，都出了很多的地王，所以无锡的地价房价比占到84%，这里短期上涨的压力很大。

最近，杭州调控政策非常密集，9天时间连发三道“金牌”，杭州市场后续价值如何？张志杰称，杭州房价大幅上涨是G20峰会之后，房价上涨了10%到20%。从中长期排名来看，杭州房价的上涨压力应该是超过无锡的。宁波在这几个城市里面，人口因子和城市配套因子都会比较低一点。

今年房价上涨的城市里，合肥是一匹大黑马，其后续趋势如何？张志杰称，合肥的土地因子和人口因子得分比较高，但从目前的情况来看，精密产业和配套因子得分在第二梯队里面是比较高的。如果经济和城市配套因子上来的话，未来合肥中长期的上涨潜力会受到很大的影响。

中小城市哪家强？

长三角城市群里的第三梯队，就是中小城市了。这一梯队里，得分比较高的是舟山。张志杰解释称，舟山这个城市人口和房地产容量比较低，它不是一个很好的发展市场，中长期房价的升值潜力不会太大。金华和台州这两个城市最近地价上涨的比较快，都超过了70%，我们认为短期内房价有比较大的上升空间，但是从这两个城市土地因子的因素考虑，中长期上涨空间不是很大。

另外一个城市是嘉兴，近期房价上涨比较快，土地消化时间特别长，中长期的涨幅我们目前来看是有限的。当然，如果都市圈能够真正建立起来，上海的交通能够辐射到嘉兴，嘉兴的发展空间应该也是不错的。

对于常州来说，新城控股高级副总裁欧阳捷认为，最近的房价也涨了，但是土地库存的压力也比较大。张志杰认为，常州房价增长是比较乏力的。芜湖现在房价增长接近70%，但是其他排名都垫底，中长期增长是比较乏力的。

在长三角城市群当中，哪些城市排名垫底？这些城市有没有共有的特征？张志杰说，绍兴在经济产业因子得分比较高，但是人口和土地因子得分一般；扬州、湖州、南通这些城市都是普遍不看好的，其他因子得分都是垫底的，土地消化时间长，房价上涨压力比较大。湖州的城市因子相对比较好，但总体的上涨空间不会太大。马鞍山表现比较好的是土地因子，其他因子得分都是垫底的。