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房价怎么走再不用听砖家YY!房价预警“卫星”来了!

邦地产 2016-09-04 15:38:08

房价走势看来至于靠它预判最靠谱了...

每经编辑 杨羚强    

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(本文原载于微信公众号邦地产Real-estate-circle)

壹 周 楼 评

谢国忠、牛刀、国世平、齐俊杰……在中国房地产的历史上,这些人都曾经预言过房价的趋势,但大部分时候,他们的预言全都被证明错了。很多无辜的百姓听了他们的话,眼巴巴地等着房价降,结果却等来了再创新高,就此再也买不起房子…

专家不靠谱,地产商是不是靠谱?恐怕也不是!

李嘉诚过去两年大规模卖出内地的物业,让很多人相信内地房价已经见顶,随即跟着他一起把房子卖了,结果呢……

还有证大的戴志康也在去年退出房地产,并且还预言“房价就是最后的疯狂”,可是结果又如何呢?

在房价这件事上,似乎没有人能真正说对,甚至连短期判断价格趋势,也很少有人说正确过。

不过,没有说对,不代表没有人做对。还是有人能抓住了趋势的,比如融创、万科等等。

业界估计融创今年会赚翻,是因为孙宏斌在今年房价涨得最疯的那些城市都早有布局(很多地和项目,他去年就买了,光地价已经升值一倍以上了)。

万科虽然比较纠结,但赚钱还是不耽误的,比如今年年初收购的绿洲雅宾利,楼板价就涨到了10.03万元/平米以上,而它收购时的项目售价才六七万/平,光一个盘光看报价,万科在这半年里就赚了不少。

好吧,问题来了,他们踩点的技能,我们能学会吗?

房价走势神预测:要靠大数据研究

答案是,可以!

万科、融创、恒大……这些公司之所以有能力把握房价短期行情,狠狠赚上一笔,是因为他们有大数据。

早在2014年,融创拿下上海顾村地块时,邦爷就知道,他们有一支庞大的大数据收集和处理队伍,靠这支队伍获得的数据研究定价和长期价格趋势。

也许就是依靠了这样一个数据收集机构,他们才有了精准预测房价的神能力。去年开盘的大宁北玉兰公馆开盘价4万元/平米,新一批推出的价格更预计会达到接近6万元/平米。

而按照顾村新拍的两块土地楼板价和保本价,未来顾村的新房售价更预计会达到7万元/平米以上。

但就是这样预测房价神准的公司,在判断价格上也有失误的时候。万科上海在2013年下半年买入张江两块“地王”时,融创和它竞争过,结果楼板价只差几百元,没有拿下来。然而万科2014年开盘就把盘卖到了4万元/平以上,后来一路走高,现在报价也已经超过7万元/平米。

据说,因为当时负责拿地的融创上海公司数据负责人觉得,那块地挣到钱很难,但万科只用一年时间就证明了这个判断是错的。

看来,万科在数据方面比融创还牛逼啊~但也有人说这只是因为在张江那块市场,万科的一手信息比融创多而已。(先前万科在那里开发了一个楼盘,名字叫“海上传奇”,积累了大量当地客户的数据和调研信息,所以更容易判断张江的价格承受能力和房价上涨空间。)

上述融创数据负责人就对邦爷说过,房地产要搞大数据那真是太难了。区域内的所有海量数据,都会在一定程度上影响到房价,但要把这些数据收集全备谈何容易,要利用这些数据精准地为目标客户画像决定价格,就更难了。

数据说:今年上半年可能是最好购房时机

你要注意,那是负责人早几年前说的话,房地产大数据的问题,现在解决起来会容易得多。

8月28日,易居中国宣布正式完成私有化,并将旗下易居营销服务集团与克而瑞信息集团合并成立“易居(中国)企业集团”(下称“新易居”),由易居中国创始人之一丁祖昱出任CEO。 恒大、万科、星河湾、富力地产等十三家房企参与入股投资。 

在新易居有一个重要一块,就是房地产交易服务由易居营销、克而瑞大数据、乐居电商、房友二手房构成,基于房地产大数据,通过线上线下服务整合,涵盖增量和存量市场。

之前的资料显示,克而瑞之前开发的CRIC访客分析系统,让开发商可以看出来访人群偏好旅游、阅读、美食等,常用的A方面,客户较多关注的是社交通讯、影音娱乐 、电商网购等方面内容,比如购物习惯,使用的购物平台(手机淘宝、京东、小米商城)、和购物品类分析(家电、护理、生活服务),由此分析目标客户的购买能力。另外,克而瑞还可以通过访客分析系统,了解楼盘的竞争对手的定价和品质,进而有效定制房价。

作为新易居的股东,包括恒大、万科、融创、星河湾等房地产企业,显然有机会近水楼台先得月,比其他房企更早一步获取基于大数据分析所获得的房价预测,进而做拿地、涨价、跌价的各种决断。

也正是因为恒大、万科、融创……这些企业对大数据的投入和对新易居的投资,让邦爷相信,房价后期还有一轮机会。

因为就在孙宏斌说不会拿“地王”时,融创中国却在今年上半年通过并购等方式增加了将近50%的土地储备;另外,恒大也增加了3000万平米左右的土地储备,一定程度上反映出这些企业对未来市场的看好。

只不过,他们新增的土地储备,并不在一线城市。以融创为例,今年上半年的收购,很多是在武汉、成都、西安、博鳌、东莞等城市,可以看出下一轮房价行情会在哪些城市发生。

*文中观点为受访者言论,和邦地产立场无涉。 

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