绿地的烦恼：上市前的顽疾怎样根治

每经编辑 吴若凡    

◎每经记者 吴若凡

如果提及绿地的主营业务是什么，你大概可以讲出超高层建筑、海外投资，也许还会加上一句，绿地超越了中国最大开发商万科。如果提问绿地的气质是什么，你能第一时间在脑海中搜索出准确答案吗？好像很难。

需要指出的是，上市后的绿地，似乎一下放缓了增长的步伐，在完成多元化布局的同时，上市前遗留下来的问题也暴露无遗，比如一直被人诟病的房屋质量问题，合作方的回款慢等。

就刚发布的绿地二季度业绩快报可以看出，今年上半年，绿地房地产主业实现合同销售金额1107.71亿元，同比增长34%。值得注意的是，排名前20强的房企中，上半年销售额平均增长速度是80%，全国平均销售额增长速度为42%。其中，有5家房企今年上半年增长超过100%，新城控股签约销售额增长144%，绿地34%的增速没有跑赢平均水平。

根据绿地相关人士介绍，商办物业对绿地销售业绩帮助较大。从上述人士的介绍可以看出，商办如果销售不佳，对公司业绩会有不利影响。

云峰债券违约拖累绿地评级

今年3月，有消息指出，云峰集团未兑付的债券余额高达66亿元，构成截至当时国内存续规模最大的一宗债券违约案例。对此，绿地方面发布声明，已经解除对云峰集团的股权托管协议，未对云峰集团所发债券提供担保，因此也不对债券偿付承担责任。

随后，著名评级机构穆迪对绿地控股债券评级为BAA，同时标准普尔将其评为BBB。有分析师认为，绿地控股房地产项目主要集中在二线城市，因此出售房地产库存的不确定性可能会损害公司流动性。

也有另一种声音认为，绿地如此疯狂扩张，风险也很大，一旦经济形势或者城市化进程没有预期好，绿地可能就会遭遇可怕的风险。城市综合体等商业不是建完就万事大吉，运营最关键。

另一方面，高企的负债，导致外界对绿地的资金情况表现出担忧。一连串的变化，让人们对于绿地的未来心生疑问。截至2015年底，绿地资产负债率高达88%，远高于同期房地产行业资产负债的平均值。

商办去库存难题

绿地办公物业当前遇到的问题，其实也是所有办公物业开发商共同面对的问题：供应量大于需求量，产品差异不明显，物业本身的价值完全基于所在地段。目前房地产市场已经十分理性，除了一线城市核心地段的投资物业升值潜力依然十分明显外，大部分办公楼的投资价值已经不如往昔。

第一太平戴维斯的报告指出，2015年，从供给层面来说，全国一线及主要二线城市均将迎来供给量攀升，但市场表现将呈现分化趋势。二线城市则将面临相对严峻的供过于求的考验。

整体而言，绿地的办公物业发展时间较长，自全国化道路开启时就是集团研究和投入的重点，并始终跟随市场需求和经济形势不断升级。

优淘城总裁薛建雄指出，绿地的超高层具有第一效应，可以满足三四线城市升级的需要。这种模式也可以提高绿地谈判的话语权。

虽说住宅销售速度快，但是绿地在商办上的问题也暴露无遗，由于缺乏运营管理，空置率很高，但绿地由于成本控制较好，售价也低，一直以来绿地都是走性价比路线。

薛建雄表示，由于绿地的商办面积都较大，故而销售进度放缓，一个20亿元的项目也就赚1亿元，如果有10%的货没卖掉，就等于资金全部套在了里面。

由于成本低，供应商回款慢，质量得不到保证。这种快开发、高周转的模式把风险和责任都转嫁给了小业主，小业主买的时候觉得占了便宜。商办物业的集中供应，导致写字楼市场的日子更不好过，空置率攀升早已成为常态。

由于来自三线以及商办物业带来的去化压力，绿地过去一年仅交出2301亿元的销售金额，较2015年初提及的2800亿元相去甚远。从短期来看，绿地去商办库存的压力未来依然很大。

世邦魏理仕的报告指出，今年二季度全国优质写字楼市场供应相对充裕，新增供应近200万平方米，较第一季度翻番。但由于市场或竣工验收更趋严格等原因造成部分项目延迟交付，导致同比下降37.5%。大部分市场空置率上行，攀升0.9个百分点至18.7%。