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"地王"将成"禁用词"?想靠周边房产发财难了!

邦地产 2016-07-10 12:08:38

不论是什么原因制造了“高价地”,“高价地”已经成为了让开发商寝食难安的“心魔”。

每经编辑 杨羚强    

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(本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle)

“前几月厦门出了一幅楼板价26000元/平的高价地。但这块地几年前以7000多/平底价卖的时候,都流拍了,这次地不仅被央企抢走了,价格还翻了几倍!”

在克而瑞举办的二季度房地产金融会议上,来自福建的一家房地产公司的老总在谈及土地市场时,透露了这么一个略敏感的信息。

当时,邦爷并没有觉得这事有多大。因为,这个高价地早就发过公告,也被公开报道过。只不过,大家不知道这个高价地原来还有过低价+流拍的“黑历史”。

诡异的是,邦爷从主办方那里拿到的会议记录里,这个信息被一字不漏地全部删光了!不仅仅是这句内容,整个会议记录里,稍微有点价值的信息,全部都“失踪”了。

这场会怎么搞得像国家最高机密级别的内部会议?!难道另有隐情...

形势直转,高价地成为“烫手山芋”?

很难理解,为什么地产行业突然对高价地讳莫如深?

前几周,在上海刚刚拿下了一幅高价地的开发商再三和邦爷强调,“那地我们是和别人一块拿的,操盘的不是我们。”似乎一心想和地块撇清关系。

也就是6月中下旬,上海一家开发商的公告里说,他们在浦东拿的高价地项目,要和一家来自北方的国企合作。在发布这个公告前不久,刚有传闻说,这家企业准备退地。

在上述会议中,几家地产商的老总总结高价地生成原因时,说到这样几个:

一个是央企为了“保壳”。

新一轮国资改革开始,那些地产业务规模较小的央企,有可能被国资委拿下,不让它继续在房地产行业发展。之前,中信和中海合并,中航地产也已经发布了和保利合并重组的公告。这些都给其他央企地产商信号:要是不迅速把规模做大,可能就面临合并的压力。

所以有民营房企在私下场合说,有些央企的经理人不厚道,为了保住自己的饭碗,拿国家的钱去冒险。

另外一个原因,则是开发商觉得安全的地方就是北上广深,以及几个热门的二线城市。于是,大家都抢到一块了,地价也就高得吓死人。

不论是什么原因制造了高价地,这已经成为了让开发商寝食难安的“心魔”。

易居中国执行董事、克而瑞董事长丁祖昱说,从他们最近几年的观测看,三年来唯一一个敢于公开的高价地也就大宁金茂府,其他的高价地项目还没有几家敢露面。几年前的高价地尚且如此,现在的更应警惕。

揭破谎言很难,但并非不可能

现在的上海,拿地更多考验开发商的“想象力”。因为地价超过了新房价格的1.2倍。开发商需要预测几年后的房价,才能知道现在拿的地究竟值不值。这就像酒吧里的那种“吹牛”游戏,只要没人戳破谎言,牛会越吹越大。

所有玩过“吹牛”游戏的人都知道,揭破谎言如果失败,会被罚酒;但如果自己吹的牛被人揭破,自己也要喝酒。

对国家来说,这也是目前干预土地市场最大的难题之一。鉴于1—5月房地产开发投资仍然占据固定投资较高比例,所以国家并不希望地产商像去年那样不断缩小投资增幅,这会影响经济的增长。

但国家也不愿意地价泡沫持续放大。这也是为什么上周南京八幅宅地出让七幅“熔断”,主持人多次警告“不要逼政府出政策”的原因。

但是,随着“牛”吹得越来越大,每一个参与者的吹牛风险会越来越大,这时早一点揭穿别人吹牛,自己风险就越小。

有数据就说明,国家目前有足够的底气来终结这场“吹牛”游戏。国土资源部的《中国国土资源2015》2015年报告隐藏的一组数据显示,一旦土地价格暴跌,可能带给房地产市场的冲击。

截至2015年底,全国84个城市处于抵押状态的土地面积为49.08万公顷,抵押贷款总额11.33万亿。以上述数据统计,所有抵押土地获得的贷款额是2308.48元/平。但是,当年全国105个主要监测城市的综合地价、商服地价、住宅地价分别为3633元/平米、6729元/平米、5484元/平米。

从这两组数据可以看出,目前我国的土地抵押风险不大,即使出现土地价格的调整,受影响的土地数量占已经被抵押给银行的土地总量,比例应该不会很多。  

在信贷确认安全同时,国家还需要确认一件事,干预过热城市的土地市场,不会给经济增长带来风险。

另外,国家统计局的数据显示,开发商的土地购置面积,1-5月份同比下降5.9%,虽然降幅比上个月有些收窄,但还是在继续下降的,这使得房地产土地购置面积,在去年大幅下滑30%左右基础上继续下滑。

联系到京沪之前对于耕地的指标调整,国家对土地市场的干预,也许会比我们想象得更快。

 

*文中观点为作者评论,和邦地产立场无涉。

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