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北京商住限购传言的“阳谋”:为六城区“赶人”铺路?

邦地产 2016-06-14 14:11:10

商住楼限购传言和北京城六区未来五年减少15%常住人口的目标有关?!

每经编辑 王杰    

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(本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle)

就像往平静的湖水里扔了一颗深水鱼雷,北京商住限购的消息激起千层浪,当地市场“瞬间冰封”,捂盘的开发商和准房东们也都慌了神。

于是乎,山雨欲来风满楼,有开发商加速开盘,有购房者加速看房,而各种有关“传闻”的内幕八卦也此起彼伏。

其中一条解读引起了邦爷的注意——商住楼限购传言和北京城六区未来五年减少15%常住人口的目标有关。

“滞销品”又有麻烦了!

“商住全面限购”的消息,截至目前都未被确认,咱们也且不谈它的落地问题,先聊聊商住房本身吧~

商住房的最大优点就是“不限购”,另外房屋既可以用来注册办公和商业,亦可用于居住,可以满足一些非户籍人群、投资人群的需求。

但是购买商住两用房一般土地使用权期限仅为50年,而且首付高、贷款繁、成本高。

以“商住两用房”名义申请贷款的,首付款比例通常不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍,这样就比普通住宅多了将近30%的利息。而且商住两用房和商业立项相同,住房公积金也是仅可提取、不可用于支付此类项目的贷款。

另外,商住房物业费、水电费都比普通住宅高出不少,而且出于安全问题,不少两用房是全部(或部分)禁用燃气的。

而且购买商业房产,交易税交的也远高于住宅。

中原地产首席分析师张大伟算了一笔账,商业房产过户税,中商住两用房所要的缴税为:

1、营业税:(申报价-原值)*5.6%;2、个税:(申报价-原值)*5.6%;3、印花税:申报价*0.1%;4、契税:申报价全额*3%;5、土地增值税:增值额*税率(税率:30%-60%)。

其中,增值额=申报价-扣除项目金;扣除项目金=原值+原契税+本次营业税+递增额;递增额=原值5%年数(3年零8个月按3年算);税率=增值额/扣除项目金。

最后还有落户问题。商住两用房一般是办公、商业或者综合立项,这类房屋派出所不接受落户,这就意味着小区的子女难以在片区内就学,小区没有居委会管理。集体户口的购房者会受到更大影响。

多项不利条件,让市面上的大多商住房一直不算畅销。虽然国务院曾出台了各种鼓励商用房出租的措施新政,也有人觉得,未来商住房可能会受到和住宅一样的待遇。

但现状是,商用房依然火不了。国家统计局数据显示,前5月住宅类物业库存有一定幅度下滑,但商业和办公的库存还是上升的。

来自中原地产的统计数据,按照2011年来的住宅土地与公寓类土地供应比例看:

2011年以来,住宅土地供应了1800万平,但成交了4275万平米,供需比高达1:2.4,透支了过去的土地库存(约2500万平)。而公寓类,有1000万平土地,按照公寓成交比例30%计算,最近5年公寓类土地过剩1450万平,按照公寓成交的单套平均面积(68平)算,公寓潜在供应量为21万套左右,公寓潜在供应量大约可以卖10年(按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算),完全供大于求的状况。

商住限购后,开发商将会更加更加更加恐慌!

张大伟就直言,虽然当下公寓类库存在3万套左右,但潜在供应非常惊人,将有20万套上下,如果这个市场限购,成交量将跌幅80-90%,成交价格起码下滑超30%。

但问题是,既然商住楼的去库存压力那么大,为什么还要限购呢?

起因和控制人口有关?

答案也许和北京的人口总量控制有关。

在采访中,邦地产了解到,购买公寓的更多的是一些没有购房资格的刚需人群。

但北京的基本调调是,城区并不需要那么多刚需人群。北京市委政法委副书记闫满成就曾说,中央给北京定的人口调控目标是,总量不能突破2300万;城六区人口到2020年,在现在基础上下降15%左右,平均每年下降2%到3%。

据了解,2015年北京城六区人口有1282.8万,和2014年比增加了6.5万人。那么,到2020年就应该减少198万人,从今年起,平均每年就要减少39.6万人,才能实现目标,难度非常大。

而按照北京市发改委相关负责人的话说,当前北京71%的产业活动和71.8%的从业人员集中在城六区。

中原地产数据则显示,2009年1月1日至今,北京市东城区、西城区、崇文区、宣武区公寓的存量比例不足1%,而大兴区、通州区、顺义区、房山区存量比例均超过10%。

因此,疏导和调整势在必行。

应该注意的是,当前中央正鼓励“购租并举”,提出发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,同时商业住房将允许改为租赁住房出租,水电等按照居民使用价格。

但张大伟认为,按照目前的商住房售价,想通过出租的办法达到和出售一样的成本回收效果,少说也要50年。这样的话,如果不限购,在一二线城市根本不可能有企业会选择公寓转长期出租商住房。 

如果限购,商住房的出路将被迫缩小为“企业购买”等途径。但或许,开发商也可以考虑多元手段,比如向住房租赁企业提供金融支持,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品等方式,来变相帮助自己解套。

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