证监会扔“炸弹”！开发商靠高价地挣钱的路断了！

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

继央行上海总部试水“房地产金融宏观审慎管理”后，证监会也不甘“落后”，也给房地产抛下了一颗“深水炸弹”。

6月7日晚间，绿地控股发布就公告称，将主动调整定向募资总额，从此前的301.5亿调低至157.00亿。

值得注意的是，同日绿地控股公告称：“根据《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》，经与保荐机构审慎研究，公司和保荐机构同时向中国证监会报送了中止公司非公开发行股票申请文件审核的申请。”

这说明，此次绿地定增募资被砍一半，很可能是有政策风向大背景的。

不少行业人士甚至表示，这可以被视为大型房企定向增发的风向标——上市房企未来通过A股市场定向增发募资将不那么容易，而限制企业发债说明监管层不希望企业盲目扩展规模，去高价造高价地。

这无疑意味着，发商们通过拍高价地从股市“挣钱”的路，可能会被堵死。这对整个一二线城市的土地市场和楼市都是一个大大的利空啊~

推高房价的真正“元凶”！

很多人以为，推高一线城市房价的“元凶”，是土地紧张。其实，元凶还有一个——能给开发商钱的“干爹”太多了，他们能诞生很多高价地，地价和房价想跌都难。

我们看到，2015年至今货币政策宽松，上市房企发债频繁，仅今年第一季度全国新增贷款就达4.61万亿，创历史新高，其中近1/3（1.5万亿）投向房地产。而且，一季度新增贷款比去年同期多增9300亿，近一半（46.3%）投向了住房按揭。

不仅给钱的“干爹”多，与过去相比，钱也特别便宜。

据了解，如今绿地、中海、万科等大型房企的中期债券利率降至3%-4%左右，债券就是弹药啊~

所以2015年以来，房企加大了在一二线重点城市抢地的节奏，步入2016年连南京、苏州等重点二线城市都迎来了土地热潮，“逢拍地、必高价”的剧情也越来越多。

很多人预测，未来受房企战略布局趋同、重点城市推地有限等因素影响，重点城市的土地溢价成交将是常态。

高价地要从股市套钱，难了！

高价地价格那么高，如何消化？这在理论上的确是大问题，但此前邦爷就多次讲过信达的招数，如凭借高价地身价的暴涨，到股市里圈钱，搞定向增发（详见《借"高利贷"买高价地 财政部直属央企说这是货币趋势？》）。

我们看到，过去的五年里，通过土地市场“挣钱”，把净资产和总资产规模做大的企业，就非常多。

此前，2015年我国房地产百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，整体负债水平有所上升。

但是，在绿地降低了定向募资之后，这种从股市“赚”土地升值利润这种事，很有可能就不再那么容易了。

往后，可能不仅股市的钱不好“挣”了，和定向增发有关的其他募资渠道的钱也不那么好挣了。

而这里释放的一个重要信号就是：监管层很可能认为房地产市场的投资风险正在变高，需要适度地给楼市降温。

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