北京延庆拍地让业主发财 地价超房价3.5倍！

每经编辑 王杰    

每经记者王杰 发自北京

随着北京土地供应日益紧缩，北京远郊的延庆区域，也开始被房企关注。

今天郊区延庆的土地拍卖，更是从价格到房企阵容上，都绝对引爆眼球。正常土地拍卖不仅吸引了13家房企参与角逐，它在地价和预测房价上，甚至能秒杀同日开拍的海淀和顺义地块。

据了解，北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地，起拍价已达到69500万元，网上报价更升至73350万元，纯商住宅折合楼面价1.35万元/平方米。

规划信息更显示，延庆新城地块规划建筑面积157021平方米，其中需无偿还建70941平方米，并配建20000平方米自住房。

最终，天润诚泽（一级开发）以10.425亿元，配套31500平方米自住房的条件，拿下地块。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，该地块整盘容积率为2.2，由于配建部分规模较大，因此开发商很可通过合理分配容积率的方式，降低纯商部分容积率，使得地块具备出产低密度产品的可能性。

“但同时由于地块位置较远，且产品形态复杂，项目具备一定操作难度。”郭毅认为。

“延庆是个房地产住宅市场的沙漠，2016年来只成交了商品房住宅24套”。中原地产首席分析师张大伟测算指出，本地块的自住房是需要精装修的，这部分成本按6000元/平计算。另外，地块需要无偿还建商品房70961平米，因而计算实际可售的商品房住宅，还要剔除2万平米限价房，最后未竞争配建自住房可售只有66060平米。按照10.425亿计算，额外配套建设自住房30500平，地块实际楼面价已经达到了4.16万/平，可售商品房住宅也只有3.45万平。

也就是说，该地块的住宅的保本价，粗略估算也超5万/平。

来自亚豪的数据显示，2010年以来延庆县仅新增住宅用地6宗，近两年该区域均未有宅地入市，因此区域内在售项目寥寥无几，且多为尾盘销售，唯一一个新盘城建万科城尚未入市。而该区域成交情况也并不活跃，2016年前5个月，商品住宅（不含保障房与自住房）仅成交33套，成交均价1.2万元/平方米左右。别墅产品更是仅有9套成交，成交均价1.3万元/平方米。

张大伟表示，全延庆历史上，别墅销售超过2万/平的只有37套，普通住宅销售超过2万/平的只有1套，超过3万/平的房子，历史上只有3套。这宗楼面价3.1万/平的地块，可谓刷新了市场认知。

据了解，延庆地块目前一般住宅才卖1.5万/平，这宗容积率2.2的地块，不可能卖别墅产品，但如果卖普通住宅，地价早已超过当前的房价，操盘难度较大。