库存越去越多 这些城市房地产正面临危机

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每经记者 王杰

楼市库存居高不下，既是宏观经济增长的痛点，也有可能带来金融领域的系统性风险。正因如此，高企的库存，非去不可。

虽被列为今年经济工作的“五大主要任务”之一，但去库存并非易事。

来自国家统计局的数据显示，今年1~4月，非重点城市商品房待售面积4.55亿平方米，比3月末有所减少，但比去年末增加了1233万平方米。

4月末，商品房待售面积72690万平方米，比3月末减少826万平方米。其中，住宅待售面积减少894万平方米，办公楼待售面积增加40万平方米，商业营业用房待售面积增加38万平方米。

开发企业积极拿地

非重点城市的库存为何越去越多？

首都经贸大学教授赵秀池表示，整体原因还是供过于求。供过于求导致房价下降，房价下降抑制了投资需求。大部分城镇居民住房需求尤其是户籍人口的住房需求已经满足了，外来人口的购房能力有限。

新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，去年的库存略有下降，但一季度库存已经反弹。这是因为去年以来的销售很好，销售越好，开发商越有钱，越是要加大开工，增加拿地，反过来导致库存增加。

欧阳捷表示，今年1~4月，销售额同比增长55.9% ，投资也从去年底的同比增长1%回升到1~4月的7.2% ，土地购置面积达到5114万平方米，接近去年同期5469万平方米的水平，显示了市场的盲目乐观。今年1到4月份，新开工面积4.3亿平方米，高于销售面积的3.6亿平方米，也远超去年同期新开工的3.6亿平方米。

“目前看，不仅一二线城市投资在增长，甚至三四线城市房地产投资也没下降，其中21个三、四线城市今年一季度房地产投资达到1920亿元，也超过了去年的1843亿元。”欧阳捷说。

中原地产研究部统计数据显示，以溢价率40%为界限区分地王（地块成交额超过5亿元），溢价率为零的很难称为地王，整体看，40%是一个临界线，比如北京等城市有限价上限，另外其他城市溢价率40%以上也基本已经接近目前在售的成本价格，所以40%以上，单地块超过5亿元的可以称为地王的简单标准。按此标准，2016年仅仅不到5个月，合计已经出现了152宗地王，而同样的统计口径在2015年全年只有95宗。

在业内人士看来，过去几个月，整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右。宽松的信贷货币政策，导致房企在土地市场上积极补仓。

去库存还有哪些招？

根据易居研究院智库中心提供的库存报告，三、四线城市库存去化周期达到18个月以上，而一二线城市则在12个月左右。

库存量的不同，也决定了各地去库存政策实行差别性调控。

据不完全统计，目前全国约有近半省份已发布去库存相关文件。其中，吉林省政策较有亮点，提出实行 “一城一策 ”去库存。根据各地商品房库存规模和房地产市场实际，吉林将全省城市分为四种类型，提出到2018年年底，一类城市（库存规模大、需求较为旺盛）商品住房库存量比2015年底减少25%；二类城市（库存规模大、需求不旺盛）和三类城市（库存规模小、需求不旺盛）减少30%；四类城市（库存规模小、需求较为旺盛）不设任务。

关于下一步如何去库存，赵秀池表示，去库存还得通过财税、金融、行政等手段，打组合拳。关键还得提高城市的竞争力，引入产业和人口。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，去库存要真心实意的针对新市民的需求、困惑去解决问题，吸引人口导入，并和城市深度融合。对于一些过度供应的区域，要减少土地的供给。

欧阳捷表示，去库存首先要明确客户，针对客户痛点出台对应的措施。对于农民工要解决他们的“3+1”的痛点，而不是仅仅给予一点税费减免和财政补贴。其次要坚决减少土地供应，特别是在供大于求的城市，坚决避免为了眼前的利益，继续惯性的出让土地。有的城市已经明确连续3年不供地，去化周期从28个月下降到13.6个月，使供求关系逐步恢复正常，去库存也起到了明显成效。