“3·25新政”第47天 上海连出三个地王

每经编辑 王浩也    

每经实习记者 王浩也

“3·25新政”出台之后第47天，上海首次集中土地拍卖今日（5月11日）举行。经历了4月的空档期，5月首次土拍应了那句老话，“久旱逢甘霖”。

《每日经济新闻》记者发现，本次土地拍卖共拍出四幅地块，分别位于青浦区、奉贤区和松江区。其中，松江区贡献两幅，其余两区各一幅。奉贤区和松江区共计三幅地块均为纯宅地。

僧多粥少 供地难求

在上午的竞拍中，奉贤区南桥新城16单元36-03地块被象屿以21.5亿元的总价拿下，溢价率126%，楼面价达22625元／平方米。这也是奉贤区南桥新城新地王，此前南桥最贵的一幅宅地，是去年12月由中铁集团取得的奉贤区南桥镇D-01-13区域地块，总价38亿元，楼板价19179元/平方米。

下午的竞拍中，松江泗泾SJSB0003单元10-05地块被格力以19.65亿元的总价竞得，溢价率达109.04%，楼面价达3.77万元／平方米，也是该区域地王。很快，该区域地王再次易主，融创以30.05亿元竞得SJSB0003单元12-01地块，溢价率为111.62%，楼面价达38291.33元／平方米。

据了解，这三幅地王级地块都是纯宅地。《每日经济新闻》记者调查发现，泗泾地块周边万业梦立方在售，精装修均价为3万元／平方米。万业名苑4月以来的成交均价约2.6万元／平方米。这两幅地块的楼面价已经反超在售楼盘的市场价，可以说是“面粉比面包贵”。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，格力拿下的地块，根据楼面价来推算，预计未来成本价至少6万元／平方米。

四幅地块、三个地王，这样的现象即使在上海这样的一线城市也很罕见。卢文曦认为，这首先跟上海的“十三五规划”有关，规划中要求：守住建设用地总量底线。“十三五”逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长。到2020年，要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。未来5年，上海新增建设用地只有约60平方公里，而2014年底，全市建设用地规模已突破3100平方公里，接近“天花板”。

卢文曦说：“上海今年一季度的土地供应相当有限，开发商那时候想要拿地只有往周边二线城市发展。现在上海有地，他们就会赶紧拿。今天拍的这几块地也不错，泗泾周边已经有轨道、配套也成熟。虽然南桥稍微有点偏，随着轨道、BRT的进入，今后也是比较有发展潜力。”

不惧政策调控 一天三地王

“3·25新政”已经过去一个多月了。上海楼市在前3个月的火爆之下开始刹车，成交量价都出现降温。根据上海链家研究咨询部统计数据显示，4月上海新房市场供求量出现逆转，尽管供应量大幅上涨，成交量却出现大幅下跌，下滑幅度达到5成以上，为去年“3·30新政”以来的第二低位，仅高于今年2月春节成交量。成交价格较上月继续下滑，跌破3.3万元/平方米，为近7个月新低。

然而5月首次土拍，便出现三个地王，卢文曦认为，土地价格终究会反应在房价上，而此前的“3·25新政”对市场的调控效果恐怕要打折扣了。“开发商的强势入市，至少在心理预期上无形中抬高了房价。”

据中国证券网报道，北京在2010年3月15日的土拍中，“地王”纪录曾在一天内三度被刷新，但40天之后，调控楼市的“新国十条”便出台，“一天三地王”被认为是招致楼市调控的重要导火索。

上海一天出了三个地王，对于政策后期会不会收紧的猜测就流传开来。对此，卢文曦表示，“3·25新政”刚出台不到两个月，还处于观察期，“万一溢价率突破200%了，那估计后期会有措施。因此，估计至少半年内，不会有更紧的政策出台。”

地王频出会不会导致后续政策收紧？

与上海相似，北京在5月5日的土拍中，也出现三宗地王的现象。不仅仅是一线城市，二线城市比如苏州4月的土拍市场，拍出的每一块地都能称之为地王。

比如厦门，4月22日，保利子公司厦门中璟房地产开发有限公司以54.26亿元竞得同安区同安新城2016TP02地块，楼面价25838.1元/平方米，溢价率149.59%，该地块刷新了厦门土地市场的总价和岛外楼面单价纪录，成为“厦门双料地王”。

比如杭州，阳光城以19846.39元／平方米的楼面价刷新杭州市萧山区的记录，成为萧山最新地王。据了解，该地块是钱江世纪城奥博中心单元10号地块，总价13.85亿元，溢价率68.19%。

专家认为，二线城市地王频出，一方面是这些城市的供求关系决定的，从去化周期看，苏州、南京、杭州这几个城市的去化周期甚至小于6个月，房价上涨的预期肯定会提高，开发商必然会抢地。另一方面，一线城市，特别是上海的限购措施相对严格，需求外溢明显，在上海没有拿到地的房企选择退居二线城市，而且二线城市的楼市起来了，开发商不会错过这波好时机。

卢文曦认为，与上海相似，此前北京、南京、苏州等地均出台相关调控政策，虽然地王频出，但是后期政策收紧的几率并不大。