国务院部署通用航空发展 上海物业价值将再洗牌

每经编辑 杨羚强 吴若凡    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

5月4日李克强总理主持召开国务院常务会议，会议决定部署促进通用航空业发展，以改革创新扩大有效内需。同时会议认为，发展通用航空，可以完善综合交通体系，培育新增长点，带动就业扩大和服务业升级。

为此，加快在偏远地区和地面交通不便、自然灾害多发地区和人口密集、地面交通拥堵严重的城市建设通用机场，成为重要方向。

舆论认为，这是开放低空民用飞行，允许私人飞机上天的信号。而这个信号背后，值得注意的是，写字楼顶的停机坪开发。

大家可以想象下，乘坐直升飞机上下班，演绎《华尔街之狼》里，昂纳尔多打“飞的”回家的场景，有多爽！

其实，上海早在2000年，就在一部分写字楼项目设置了直升机停机坪，但由于低空飞行一直未能放开，很多停机坪如今变成了露天仓库，堆放着各家公司的闲杂物品，造成了空间价值的浪费。如果通用航空业真能获得大力发展，写字楼顶层的开发前景，也会发生翻天覆地的变化。

但是，等等，今天的标题可是说“房子贬值”，这有什么关系？且听邦爷道来。

顶级地段每十年变一次

李嘉诚的不动产投资铁规是“第一地段，第二地段，第三还是地段。”

观点是没错，但要看你怎么理解地段的含义。如果，你以为他所说的地段，就是指顶级地段，并据此投资不动产，那么你会很惨。

一个案例是徐家汇地区的东方曼哈顿。2002年时它的销售单价是12000元／平方米，一平的价格就能买到4个平方米的浦东豪宅“日月豪庭”。而今天东方曼哈顿的二手房挂牌均价只有10万元/平出头。

价值大幅下滑，一个重要原因就是——上海的顶级地段变了！

在2000年前后，上海的“顶级地段”一定是人民广场一带：南京路、新天地、徐家汇包括古北。

当时，虽然陆家嘴已经崛起，世茂滨江花园也已经跻身上海的顶级豪宅。但是，在大部分人概念里，除了外滩和陆家嘴黄浦江沿线的大部分板块，像南外滩、徐汇滨江、北外滩、东外滩，都是很LOW的地段。

没有想到上海在2000年开始启动了新一轮城市规划，黄浦江沿线成为城市新的核心。尤其是世博会的成功镀金，滨江作为上海顶级地段已经深入人心。

原先如徐家汇、新天地这些城市商业中心，慢慢由一线的顶级地段，滑落为二线顶级地段，升值幅度自然也就放慢了。

别墅也如此。2005年以前，上海最被认可的别墅地段，主要集中在东郊、西郊包括马桥地区等。佘山作为顶级别墅区的概念，尚没有被普遍接受。但是在2005年以后，紫园、月湖等顶级别墅先后涌现，一下子让“佘山”成为上海顶级别墅的代名词，佘山周围的豪宅价格也水涨船高。

举佘山和滨江的例子，邦爷想告诉大家的是，上海的顶级地段随着规划调整：伴随人们生活方式的改变，一直在变化。而伴随通用航空放开，一部分人的生活方式还将产生巨大改变，而且这部分人是购买力和市场支撑力极强的群体，他们的需求升级也将带动包括物业在内的资产服务的改变，最终，城市的顶级地段，或许将再次变化。

上海境内湖、湾、岛的价值将被发掘

上海的自然资源相对稀缺，只有一江（黄浦江）、一山（佘山）、一湖（淀山湖）、一岛（崇明岛）、一湾（杭州湾）。目前，一江和一山的顶级地段概念都已经得到认同，但一湖、一岛、一湾却迟迟没有认可。

的确，这些地区一直存在一个制约发展的大问题——路程远、交通差。虽然淀山湖、崇明和杭州湾从生态到规划都不差。

以崇明岛为例，联合国环境规划署（UNEP）日前在上海市发布了《崇明生态岛国际评估报告》。这是UNEP首次针对“发展中国家大都市圈内生态示范区域的建设进程”开展的国际评估。

报告高度评价了上海崇明生态岛建设取得的成就，并向上海市建言，在崇明建设“生态文明特区”。同时，联合国环境规划署将把崇明生态岛建设作为典型案例，编入UNEP的绿色经济教材。

根据之前崇明陈家镇对外公布的上海崇明陈家镇2020年总体规划，30000亩的土地将建为“海立方文化艺术创意城”，这是一个总投资高达1274.3亿元的国家文化产业战略项目，一个类似迪士尼乐园，面积却是其17倍的大型文化娱乐配套。

另外，崇明还将建设10家五星级酒店，并迎来世界级马球俱乐部，以及涵盖了游艇码头、航空飞机的立体交通体系。

但因为崇明到上海市中心的路程至少在两个小时以上，所以即使它早已被规划为“高端居住区”，也鲜有人到此购买 

不过，根据《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要》，淀山湖、杭州湾、崇明4个地区规划建设通用航空基础设施用地，在杭州湾、长江口等地区预留发展水上飞机等多元化功能的岸线和配套条件，以此发展应急救援、商务旅游、海洋开发等功能。

这意味着这三个地方，在低空解禁，以及“公共直升机交通”开始小规模出现后，这些区域的立体交通体系将得到大幅改善。凭借这些地段既有的生态环境和高水准规划，上海人的地段认知，并非不会再次改变。

这些区域也很有潜力成为上海的新富人区，毕竟那些地方大隐于市，离市不离城，生态环境一流，在重视健康超过重视财富的今天，更有可能受到上海富人们的青睐。就像住在新泽西州，坐“直升飞机”去华尔街上班的美国富豪那样。

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