通州限购令又升级了 这次的目标是商务型公寓

每经编辑 王杰    

每经记者 王杰

“北京通州商办物业最严限购限贷”的子弹，终于出膛。

5月5日，北京市住房和城乡建设委员会官网上挂出《北京市住房和城乡建设委员会北京市通州区人民政府关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》（以下简称《通知》）。关于通州区商务型公寓，出售对象为居民家庭的，《通知》要求必须符合以下条件之一：1.没拥有住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士。2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。

哪些家庭无法购买通州区商务型公寓？《通知》指出：1.已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭。2.已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭。3.无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。居民家庭购买的通州区商务型公寓，核验购房资格时计入该家庭的住房套数。

去年住宅已加码“限购”

《通知》还表示，关于通州区商业、办公项目，新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或社会组织，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位或社会组织。

文件发布前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按原规定执行。通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理其他规定不变。

其实，早在去年，通州区的住宅就已经加码限购。

2015年8月14日，北京市建委发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，对通州楼市进一步实行限购政策，对于京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户满3年或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭，都不能在通州购房。

限购升级的原因，是“北京城市副中心”与“市政府东迁”的消息，让当地房价扶摇直上。我爱我家的统计数据显示，2015年4月，全北京楼市迅速回暖，通州交易上涨更为明显，从原来的月度600~700套，飞升到2000套以上，对北京全市而言，成交套数比重也从原来不足5%上涨到7月的9.2%。

2015年7月10日，北京市委、市政府通过了《关于贯彻落实<京津冀协同发展规划纲要>的意见》，其中提出要“聚焦通州，加快市行政副中心建设”。喧嚣十年的北京行政副中心，终于落定通州。

副中心概念的热炒引起相关部门关注。随后的8月3日，北京市住建委主任徐贱云做客北京城市管理广播“市民对话一把手”节目时回应称，要加强通州区房地产市场的监测分析，会同属地部门密切检测通州区的房屋成交情况和价格情况。

徐贱云指出，在通州区要严格执行现有的各项房地产调控措施，特别是商品住房的限购政策；严格执行个人转让商品住房，非满5年、不是唯一住房要征收20%所得税的政策。

此外，还要加强土地市场的秩序管理，加大执法查处力度，增强再售项目检查，监管房地产经济机构。对投诉比较多的项目实行综合执法，严厉打击捂盘惜售、恶意哄抬房价等行为。

住宅限购转移投资需求

通州限购升级，冰封了当地住宅市场。《每日经济新闻》记者在彼时实地调查，通州的住宅购房需求向廊坊“北三县”转移。同时，通州区商住、商业和办公物业也提前迎来了“春天”。

《每日经济新闻》记者从第一太平戴维斯研究部得到的数据显示，北京通州区2015年6月（去年限购前）的散售成交套数，商业和办公分别为30和67套，成交均价上，商业为34098元/平方米，办公为19584元/平方米；而今年3月份，商业和和办公则分别散售成交75和244套，成交均价上，商业为46098元/平方米，办公为26753元/平方米。

北京市房地产协会秘书长陈志在其微信公众账号“京房字”中表示，新政规定，通州区商务型公寓（【京房字】提示，这不是商住！这是一种只在通州五河交汇处存在的新类型房屋性质！）参照本市商品住房限购条件，只有三类人群可以购买通州区商务型公寓。据通州区政府相关人士介绍，这一举措，是基于商务型公寓本质上属于区域性居住资源，属地政府有责任加强统筹管理安排，挤出这部分投机投资需求，有利于保护和满足在该区域实际工作和生活家庭的居住需要，服务区域发展。

上述公众号还指出，去年8月出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》后，政策效果良好，有效遏制了通州区住房市场过热势头。但在非住宅市场，包括商务型公寓，以及规划用途为商业、办公但开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目，还存在投机炒作。商业、办公用房被改为居住使用，卖给分散的个人，不仅减损区域未来产业承接能力、发展空间，也会带来人口大量无序涌入的隐患，影响城市副中心的长远发展，有必要依法予以规范。

中原地产首席分析师张大伟分析，升级版的通州商住限购，因为要求企业购买，将影响起码60%-80%的成交。其次，对于商务型公寓来说，目前只有部分项目有，存在于运河核心区，市场占比不足5%，大部分项目的公寓类规划为商业或者写字楼。这样来说，未来这些项目都需要销售给企业。另外，目前通州市场的整体库存较少，而且最近几年土地供应少，整体看，对项目的价格打压不会太冒险，但成交量的大幅度下调，将抑制价格快速上涨的可能性。最后，通州库存的商改住项目数量在6000套左右，潜在供应大约在1万-2万套，整体看，这些项目将受到影响。

陈志认为，新政充分体现了中央“分类调控、因城施策”的思路，着眼大局、立足实际、对症下药。商业、办公类项目的配置，是为未来产业发展提供载体和物理空间，要有利于大众创业、万众创新。