限购满月| 上海高价盘"脱缰"！房价即将反弹？

每经编辑 庞静涛    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

3月25日，上海市政府出手调控。立竿见影，在之后的两周，上海商品房成交均价和成交量双双下滑。

但也就仅仅2周，之后上海房价便开始了逆转，第三周成交均价已经回升至3.1万元/平。

为什么会这样？

高价盘“脱缰” 房价将反弹？

大家都知道，在3月份上海出台的各类调控高招中，就有“限价”。业内称，过去一段时间上海市内很多高价项目的入市节奏，都是被严格控制的。

比如，松江某刚需项目，就因申报价格高，一直未通过审批。但最近，该项目顺利开了盘。

宝山区某项目也一样，之前由于区域内单价2万以上楼盘都需由市级审批机关审批，该盘的过审难度也大大上升。

但有多位房地产业内人士向邦爷透露，就在最近一段时间，上海放松了对高价盘的审批。

这在数据上也有体现。搜房网数据就显示，5月上海有新开或加推意向的51个楼中，23个项目均价预期超3万/平，更有不少项目均价在5万/平上下，如保集澜湾、虹桥正荣富、华府天地愉园、静安府等。

据了解，一些单价10万/平以上的楼盘，也有计划在近期推进营销。网上房地产信息就显示，一期合同成交均价高达101746元/平的淮海名邸，就计划在一期热销的背景下，于近期推出二期产品。销售均价120000-140000元/平的复兴珑御，也准备推出面积200-350平的大平层产品。

你可能会说了，这些10万元以上单价楼盘，市场受众本来就有限，而且很少实质上受到调控政策的限制，所以它们对市场的成交和价格影响应该不大。

的确，第一太平戴维斯也认为，上海楼市的调控政策，对这些高总价的楼盘影响并不大。

那么，价格5万/平的住宅呢？上海目前房价平均水平在3万/平，5万/平也就是中等偏上的水平，面向人群颇广。它们如果大量入市，显然会对整个上海的住房成交均价有拉升作用。

而搜房网的数据显示，未来6个月，已经有意向新开或加推的85个项目中，近6成是均价超3万元/平的项目，其中有3成项目均价超5万/平。预计后续拉升房价的力量不小。

同时，易居中国执行总裁丁祖昱指出，开发商没有降价的动力，因为当前市场不缺能承受高房价的人，而缺少有资格买房的人。言下之意，就不言而喻啦~~

调控再调整，另有深意？

要注意的是，市场出现这样的变化，并非偶然。

在不少业内人士看来，这一次市场反弹，很可能是政府有意识“调整调控”的结果。

为何要调整？因为当实体经济持续下滑，经济对房地产的依赖是有增无减的。

上海一季度国民经济运行报告就显示，一季度上海固定资产投资总额1190.82亿元，其中，房地产开发投资增长12.3%，占固定资产投资的比重为67.2%（该比例在2015年的水平是65.20%）。

而相对之下，一季度上海工业投资150.31亿元，城市基础设施投资163.88，分别上升15.50%和下降11.3%。

这意味着，实体经济在进一步萎缩，房地产在上海经济中所占的权重继续上升。同时，房价下降过快，无疑有损物业持有者的资产价值，资产减值会让他们的财富缩水，进而导致居民消费减少，最终拉低宏观经济数据的表现。所以再对房地产“动手”很有必要。

复旦大学讲席教授、博士生导师陈杰就曾发文表示，上海楼市价格调整10个百分点，社会财富的消失就相当于上海一年的GDP。

据陈杰计算，上海目前6.3亿平方米的住宅存量，按平均2.5万元/平方米计算，仅住宅房地产已经有15万亿元的市值，相当于上海2015年2.5万亿GDP的6倍。如果加上其他房地产存量，存量总面积为12亿平方米，按平均2万元/平方米计算，楼市总市值超过24万亿元，接近上海GDP的10倍（警戒线为200%）。

这些库存，即房地产市值，需要被释放，而它们一旦合理释放，对上海GDP的影响会很可观。

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波