5.1后限购扩容首付变多？传闻or事实？(快点开看)

每经编辑 王浩也    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

“重要通知！5月1日各市将陷入限购，名下有一套或两套房的人，将不能再次购买。”

“国家批地困难！马上步入寸土寸金的时代！

“抓住现有的机会，四大银行基本已确定5月1日后首付最低40%，5月1日起，首付30%的时代即将过去。”

以上朋友圈流言，有没有刷到你？

4月中旬开始，各种传言就开始不淡定了。而且由于之前上海等地的限购政策，的确是从捕风捉影变成现实的，很多人虽然不敢相信，但心里还是会将信将疑地问一句：真的吗？

真不真，基本面告诉你

这也能真？？

如果你稍微了解点中国经济基本面，就会知道，短期中央不仅不会出严厉政策调控楼市，还有可能再出台其他的刺激政策，原因是房地产对中国经济增长的刺激反弹太有用了！

你看，上海财经大学高等研究院发布中国2016年第1季度宏观经济数据分析报告就显示，今年我国第一季GDP同比增长6.7%，3月份PPI环比增长0.5%(是2014年1月份以来的首次由降转升)。

同时，第一季度全国固定资产投资（不含农户）也在85843亿元，同比名义增长10.7%（考虑价格因素后，实际增长13.8%），投资增速比2015年全年提速0.7%，显示出较强的反弹力度。

“中国宏观经济形势分析与预测”课题组认为，不少宏观数据都超过市场预期，让市场得到鼓舞，经济企稳迹象初现。

“本季度投资增速小幅回升主要有两个原因：稳增长政策，和房地产开发投资增速回升。第一季度全国房地产开发投资额对全国固定资产投资的贡献率为11.9%，虽然仍然低于历史平均20%的水平，但这表明房地产的拖累效应在减缓。”

具体讲房地产，是这样的…

再让我们具体分析一下当前的房地产状况。

官方数据显示，第一季度全国房地产开发投资额占固定资产投资的20.6%，同比增长6.2%，增速比1-2月提高了3个百分点。3月全国房地产开发投资额同比增长9.68%，显示反弹有所加快。

本季度房地产投资的复苏主要来自2015年下半年以来房地产市场销售的复苏，按照历史经验，中间的传导时滞一般有6个月，所以预期第二季度房地产投资可能还有更多反弹。

从销售来看，一季度全国商品房销售面积24299万平米，同比增长33.1%，3月增速比1-2月份增加较多。

增长主要来自住宅，也来自办公楼，商业营业用房增长较少。数据就显示，一季度全国住宅销售面积同比增长35.6%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长8.5％。一季度商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高了10.5个百分点。其中，住宅销售额增长60.3%，办公室销售额增长69.4%。商业营业用房销售增长8.2%。

商品房销售面积和销售额同时回暖，加之第一季度新增人民币贷款近24%(居民个人按揭中长期贷款充裕)，“营改增”的刺激，可见房地产开发企业的投资信心有所恢复。

然而课题组判断，未来房地产市场销售持续走高的基础还十分薄弱，具体表现在：

受施工库存大和竣工面积大幅增长的影响，商品房待售面积还在增加，三、四线城市去库存难度不减；

在政策刺激下需求过快释放，导致有些城市房价过快过猛上涨，带来风险。3月以来不少城市已实施限购，商品住宅房需求快速下降；

本轮房地产市场复苏，受信贷和交易环节税收调整的影响很大，但这种因为个人按揭贷款放量和税收政策调整所带来的需求刺激不具有持续性，也很难有可复制性。

城市也在说：勿兴奋勿悲观

让我们再从城市角度分析。如果拿上海来说，上海第一季度经济实现6.7%的增长率，增速与全国保持一致。其中，第三产业比重达到全市生产总值的70.6%，这是上海历史上第一次三产占比超过70%，标志着上海以服务为主导的产业格局迈入了新的阶段。

而且上海第三产业的同比增长为11.5%，成为经济增长的主要拉动力量。其中，金融业、房地产业和信息传输、软件和信息技术服务业第一季度增长分别为19.5%、10.5%和15.0%。

课题组认为，上海的固定资产投资增速提高，主要是受房地产投资开发和基础设施投资拉动。在流动性相对宽裕，一系列楼市利好政策出台等因素的刺激下，上海市房地产市场交易异常活跃。

但如果没有上海那样的产业基础，是很难给房地产提供如此的增长空间的，也无法创造出这样的产业效果。而且就连上海，课题组也提醒，自3月25日上海房地产新政出台后，商品房成交面积开始出现明显萎缩，这一轮房地产投资增长主要由于短期的需求侧刺激支撑，可持续性值得怀疑。

可想而知，其他城市的房地产大幅增长前景也是值得谨慎对待的。所以，市场给激励政策再出台是留有空间的，但房地产回暖趋势已现，进一步鼓动其快速猛增的可能性也不大，维持市场稳定是常态，从心态上，建议大家也要勿兴奋，勿悲观。

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波