“1/3房价续土地期限”的阳谋：让人不买二手房？

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

这两天，因为“房子的土地使用权到期，要交1/3房价续约”这事，温州再度一跃成为全国舆论焦点。尽管，温州国土部门出来辟谣说“房价1/3”是外界误读，他们自己还不知道怎样征收呢，但无奈这条误读的消息已经像蝗虫一般在网上蔓延开来，其演化出的各种版本，更是让很多人彻夜难眠。

其实，按照之前深圳已经完成的部分土地使用权续期案例，大部分业主在使用权到期后所补缴的地价其实并不高。

《南方日报》报道就披露，《深圳到期房产续期若干规定》规定，在深圳存在的、特殊的行政划拨用地在补缴地价数额为公告基准地价的35%。根据规土委最新发布的2013年深圳市基准地价，各个区根据商业、办公、住宅、工业等土地用途的不同，基准地价从1000元/平米~5000元/平米不等。

以已经完成土地使用权续期的福田香蜜湖为例，房屋销售均价为65000元/平米左右，按照深圳最高的基准地价5000元/平米计算，仅需要补缴大约1750元/平米，仅相当于总房价的7%。

为什么平均房价更便宜的温州，地价补交金额却要远远高过平均房价更贵的深圳？

温州市政府“穷”啊~

官方数据显示，2015年温州全年财政总收入仅677.92亿元，但全年一般公共预算支出569.43亿元。而且2015年温州全年固定资产投资3052.81亿元中，民间投资达到1911.86亿元，占全部投资比重为62.6%。

由于财政状况并不宽裕，温州在基础设施投入中，不得不利用ppp模式引入更多的社会资本。

根据《温州日报》的报道，去年举办的第三届世界浙商大会上，温州共有14个PPP项目参加推介。2015年全年温州共有25个项目列入国家PPP项目库，38个项目列入省PPP项目库，项目数和总投资均列全省第一，全年有10个项目签约落地，涉及农业水利、市政、交通、公共服务、生态环境、物流等六大领域。

相比之下，深圳要比温州有钱得多。2015年来源于深圳的公共财政收入达到7240亿元，地方级公共财政支出实现3587亿元，财政收支盈余很多。也因为财政收入有较高盈余，深圳去年花了大量资金用于城市更新改造，总投资573.02亿元，占固定资产投资比重17.4%。

与此同时，土地出让收入较少，一定程度上也给温州的地方财政带来了压力。中指院数据显示，2015年温州的土地市场全市成交总金额只有282.34亿元，而且流拍率高达25.7%。

土地续期费太高，房地产很受伤？

温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006年到2011年,温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，6年当中足足涨了4.2倍。

但据第一财经报道，自2011年下半年起，温州市区房价比最高峰时，普遍下跌了30%~50%，截至今年3月份，温州房价已经连续40多个月出现下跌，无人接盘的情况也越来越多。

而且，对于喜欢动用配资杠杆炒房的温州炒房团来说，近年世界经济不景气、国内房地产市场低迷，都让他们蒙受了不小的损失，2011年温州甚至爆发了民间借贷危机，数百亿元民间借贷付诸东流。

直到2015年，温州市区住宅年度成交均价18345元/平方米，同比下跌了5%，恢复无力。

“在这种情况下，征收高额土地使用权续期费用，只会对温州的二手房市场产生冲击，势必将拉高二手房交易的成本，整个存量房市场的交易量就会大幅下降。”上海复世投资管理有限公司合伙人邹毅就如是说。但他认为，高额续期费对新房和土地市场没有影响。

从数据看来，好像是这么回事。温房网数据显示，3月温州新房成交5948套，环比上涨了约70.4%，单月成交量即使在2015年，也能排到第二。而且，今年一季度温州的住房成交面积也同比增长了37%，达到114.47万平方米。

但不要忽视，截至2015年底，温州市区累计待售商品房仍然高达27685套，按照前12个月的平均销售速度计算，市区商品房库存去化周期仍需16.05个月。

所以，温州这条误读的消息，其实对当地一二手市场都会有一定影响。比起抑制和惊恐，或许还是出台一些刺激性的政策，让库存消化得快一点，更靠谱吧~

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波