苏州楼市成交火热 补涨之后谁来接盘？

每经编辑 庞静涛    

每经实习记者 庞静涛

近期，苏州土地市场的火爆，再一次拉高了各区住宅楼面价。

来自克而瑞的数据显示，一季度苏州新建住宅成交均价为16600元/平方米，比去年同期增幅为37%。3月，苏州楼市均价环比涨幅为5.8%，居全国第三。经历过房价快速大幅上涨的苏州，是否还会在土地价格高企的推动下迎来又一波高涨？

高地价背后的推手

“企业面对生死存忙的时候，更愿意高价拿地”，南山地产一位负责人在迎接苏州竞争最大的土地拍卖前，颇为悲壮地表达了对几近疯狂的土地市场的态度。数天后的土地拍卖现场不仅悲壮，而且近乎“惨烈”。南山地产参与了13幅地块中的5场竞拍，最终经过211轮的抢夺战，以14165元/平方米的楼板价竟得城铁新城苏地2016-WG-13号浒关青莲路地块，溢价率235.26%，而周边项目的售价约17000元/平方米。

同样不顾一切的还有北京国瑞地产，这一次的原因则是为了战略布局。位于吴中区木渎镇的苏地2016-WG-6号地块在30家房企的争夺中，北京国瑞地产以24743元/平方米的楼板价，248.5%的溢价率拿下，完成了公司在苏州的战略布局。参与该地块拍卖的数家开发商均表示，此前大家的预期为20000元/平方米，这也是周边新房的售价。其中一位参与该地块竞拍，并在周边有项目的开发商人士如此评价北京国瑞的行为，不惜代价地完成战略布局。

面对苏州土地市场的疯狂，苏州地产人给予更多的评价是疯狂。

补涨的房价遇到上升瓶颈

面对苏州房价的上涨，更多业内人士给出的回复是补涨。上述南山地产相关负责人表示，苏州这一轮上涨除了受大市影响推动外，主要还是本身因素带动。苏州本身的经济、土地供求、净人口流入、城市建设等各方面都非常健康良好，这是苏州楼市爆发的内因，说白了是补涨。

来自克而瑞的数据显示，一季度苏州新建住宅成交均价为16600元/平方米，比去年同期增幅为37%。3月，苏州楼市均价环比涨幅为5.8%，居全国第三。经历过房价快速大幅上涨的苏州，是否还会在土地价格高企的推动下迎来又一波高涨？

在北京国瑞地产刷新木渎镇地价的前一晚，该地块附近一刚需项目开盘，但仅推出一栋房源。该公司相关工作人员介绍，虽然去化不错，但并没有出现想象中的火爆场景。据悉，该项目所在地块是2014年1月竟得，楼面价9187元/平方米，两年之后的今天，楼板价几近涨了两倍，项目的出售却未能如期火爆。

面对市场是否对地价推动房价的问题，一位深耕苏州10年的开发商营销负责人给出的答案直截了当：不会。据公开数据显示，这位营销负责人所在的公司在春节后两个月时间，共5个项目开盘，售出约1500套房源，销售额同比增长590%。

易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，二季度末，苏州可能会面临成交量的下降。因为购房群体中有大量的投资人群，他们能非常敏感地感觉到二手房市场存在“没人接盘”的风险。

相对于市场的判断，苏州房地产市场的数据同样显示出回落的迹象。易居有统计就显示，苏州的新盘来访已经下降了26%，来电下降了38%。

对于市场回落的数据，金地苏州一位营销相关负责人认为属于正常。自去年9月开始的上涨行情，部分投资客预判3月到了峰值行情，逐渐退出。高峰时，部分刚需楼盘的投资客比例高达70%~80%，如今大概在20%~30%之间。

市场回落之后，房价的跌势有多少？上述金地苏州营销相关负责人认为，二季度市场成交量会下降，但价格仍有10%左右的上涨空间。下半年市场会进入盘整期，特别是2017年上半年，大量成交的土地集中转变为房源进入市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样表示，市场盘整可能会存在，但并没有太多迹象出现下跌。这和其背后购房需求旺盛等态势有关系。