帮助那些被限购人群！开发商请这样做！

每经编辑 杨羚强    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

上海“史上最严限购”政策出台以后，很多社保连续缴纳时间未满五年的购房人群，不得不转向周边的太仓、昆山、嘉兴等地置业，希望以此延续自己在大城市发展的梦想。

然而，在这些上海周边地区落户也不容易。临近上海的昆山，落户就对学历、房产、社保都有规定，另外还实施积分入学制度，孩子的入学积分还得跟家长学历、职称和遵规守法等指标挂钩。可以看出，昆山现有的教育资源，越来越难以满足所有外来人口子女就学的需要。

同样因为公共资源有限的问题，未来即使在临沪地区落户，外来人口也可能面医疗、公交、大型绿化等公共服务资源短缺的压力。

对于逐步化身“城市运营商”的房企而言，公共资源也渐渐成为他们会考虑的部分。

开发商，请从公共服务做起

有财经作家评论，如果把城市也看作是一种消费品，人们更愿意去那些集成了更多资源的城市。与此同时，很多开发商逐渐转向城市运营商，它们客观上会代替政府履行部分职能，为购房者提供很多城市资源和服务，比如教育、医疗、安保、社交，甚至各种社会活动。

开始尝试提供公共服务的房企越来越多，世茂最近推出的光合教育社区的服务，就在思考开发商应该怎样提供有效的教育资源，满足业主子女教育的需要。

他们所提供的并不仅仅是解决业主子女学校教育的基础内容，还对此进行了深化，试图将孩子、名师名校、培训机构、教育相关方打通融合。

在光合社区的360课堂上，名师、名校被整合进了社区。贾老师教如何写作文、世界羽毛球冠军教如何打羽毛球，还有书法学习、古筝学习、中澳之声艺术交流等等，学习内容也融入到了社区，除了课堂知识外，孩子们还能在科学、素质、体能、智力、艺术、科普六个方面得到提高。

“业主的分享”也成为世茂提供的教育服务的一部分。光合教育社区的人人教育，就是有一技之长的业主，分享技能给社区中的每一位孩子，涵盖审美情趣、生活职能、实践知识、社会生产这四个方面，比如摄影、画画、建筑设计等技能分享，又诸如家长可以带儿子去看，家具是怎样生产的。

除了世茂以外，碧桂园和万科也已经大规模涉足教育。其中，碧桂园的国际学校，更是培养出很多考入哈佛、麻省理工、常青藤名校等世界名校的优秀学生。万科双语学校则引入了复旦万科实验学校“国际双语C班”。往年，国际双语C班仅招收20名一年级新生，其他年级招收少量插班生。

今后“国际双语C班”模式将被完全引入万科双语学校，原有全部师资班底和在读学生，均在2016年9月搬入新建设的上海万科双语学校，同时招生一年级、六年级新生以及各年级插班生，学生总人数将达到300人以上。

除了学校，开发商还需要能提供这些……

除此之外，和医疗机构合作、增加社区医疗服务能力，也是很多开发商越来越需要的。

据了解，海南富力就和平安好医生达成了合作，向业主提供实时咨询和健康管理服务，包括一对一家庭医生服务、三甲名医的专业咨询等内容。与平安好医生的签约三甲名医已达到5000人，基本覆盖了国内医学界各科室优质的医生资源。富力方面希望，未来和平安好医生的合作能推广到全国其他富力项目。

在此之前，大健康(HK.0708)发布公告,恒大健康产业集团已与哈佛附属布莱根医院签订战略合作协议,计划未来在中国合作建设高端国际医院，并已布局“互联网+”社区健康管理、高端国际医院、养老产业、医学美容及抗衰老等板块。恒大健康已在长沙、南昌、武汉、成都、洛阳等主要中心城市开设12家“互联网+”社区健康管理中心，覆盖已入住的5万多户家庭，以提供加强版的医疗服务。同样，绿城、碧桂园、世茂、苏宁环球等诸多房企也在加码医疗服务。

事实上这些都还只是一部分，绿地进军地铁，万科和深铁的合作，让外界进一步看到，房企有可能利用自己所掌握的资源，在城市运营商这件事上，发挥更大的能量。

也许用不了多久，某个临沪、临深城市出现以绿地楼盘命名的地铁站点，将不会是什么新鲜事。

政府请给开发商更多政策

虽然，自建学校，自己配套医疗服务，甚至自建跨城市公交，包括引入跨省地铁，可以让企业掌握核心战略资源，提升产品竞争力，享受到更多的增值服务。但开发商也有自己的痛点：需要政府能够在更多的政策上予以放行。

比如，原来土地增值税规定，土地增值幅度超过30%就要增税，而超过200%，要增税60%。

在开发商变成城市运营商，企业需要更多通过引入资源，提升城市土地价值的今天，这一税收政策，会让很多企业觉得心有不甘。

对此，沈阳出台的22条去库存的房地产新政，也许给部分三四线城市有所启示。

比如“加快新城区和新建项目的城市基础设施建设。对新建小区亟需先行配套的市政工程项目，经建设行政主管部门同意，可由开发企业垫资建设，待验收合格后，在缴纳配套费时予以抵扣。”“完善教育、医疗、商业等资源配置，在新城区鼓励优质中小学校增设分校，配置社区医疗机构。优化给水、排水、供电、燃气、供热、消防等配套工程建设。”

通过特许经营、投资补助、政府购买服务等多种方式，吸引社会资本参与城市基础建设，有条件的地区逐步实施“以居住时间为准”的入学政策等等，这些都是地方政府应该考虑的，因为这些政策不仅能激励更多开发商向业主提供医疗、教育、公交等公共服务，还能有效缓解政府公共资源不足的压力。

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波