邦地产 2016-03-28 13:05:45
3.24晚上海新房网签系统瘫痪，导致一部分新上海人错过了买房末班车。天量成交量背后，行政“一刀切”合理？
每经编辑 吴若凡
（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）
两天前，邦地产发布的文章《上海楼市调控第一天成交量史上最高！ 可是一大波退房正在路上？》指出了天量成交隐藏的“后遗症”。
随后，网上一篇《强烈要求上海政府设楼市新政缓冲期，给我们非沪籍人员一条活路》又指出一个现状：“3.24晚网签系统的瘫痪，导致一部分人没能成功网签，错过了政策落地前的买房末班车。”
有非上海户籍的“新上海人”读了这些文章就不禁感叹道：曾经上海是我的梦想，现在梦要碎了吗？
没外地人买房可能吗？
这事要慢慢说来...最近邦爷在某业内微信群看到一句话：从2016年3月25日到2016年7月之前，上海外地人买房的成交量几乎为零！里面说到“因为上海社保是统一在2011年7月改缴的”。
这可不得了！带着疑问，邦爷赶紧查阅了相关资料，事实却证明，其实早在2009年，上海就规定外来人口要缴纳社保。
2011年6月15日，上海市人社局又发布政策，将农业户口的外来务工人员纳入上海城镇职工基本养老保险体系。
所以，邦爷觉得应该不可能只有10%的外地人有购房资格，接下来4个月没有外地人买房的情况，也几乎不可能发生。
限购究竟能限制多少购房需求？
但究竟有多少人被限制买房呢？这目前还是一个未知数，但根据上海中原2015年全年的二手住宅成交数据，我们可以粗略看一下，可能会受新政影响的购房者的比例。
▲图片来源：中原研究
首先从上表可见，非上海户籍的客户成交量已经占到总体成交的47.54%，这是一个很高的比重。而这些非上海户籍的购房者中，哪些人被限购了呢？
▲图片来源：中原研究 资料来源：《上海统计年鉴》2014-2015，中原集团研究中心
从参保人数的数据构成看，27岁以上的非上海户籍的购房客户中，可能有1/4的比例会被“连续5年社保”限购，占2015年中原购房人数的10.50%。
2015年因为 “330政策”而选择购房的市民中，有23.68%已有一套以上住房，但3月25日新政之后，这部分客户在当前限购条件下购买住房，需要5成甚至7成的首付，因此假定这部分客户至少有一半会改变购房计划，这一比例基本会在11.84%。
最后，27岁以下购房者占比5.6%，新政后也被限制了资格。
三重因素之下，据测算，3月25日这一轮“史上最严限购政策”会抑制大约27.9%的购房需求。
限购不能削弱上海国际竞争力！
另一方面，我们要注意，上海到2014年末已经流失了近15万人。
国家统计局统计，到2014年末，上海全市常住人口总数为2425.68万人，而到了2015年末，上海市户籍常住人口1433.62万人，外来常住人口981.65万人。相比2014年末，外来常住人口减少14.77万人，同比降幅为1.5％。
别小看这一数据，要知道上海本地户籍工作人口只有635万人，外地户籍工作人口达到了706万人！
这是2014年的数据，2015年一组出自上海医院的出生人口数据则显示，外来户籍新生人口已占全市出生人口的51.2%！
这些都说明，如果限购过于严厉，不仅会导致一部分非户籍人群离开上海，还可能动摇上海的国际竞争力，错失“十三五”的发展契机。就连邦爷都不敢想象，如果身边的非户籍的新上海人都离开了，上海会变成什么样。
但另一方面，上海的城市荷载能力确实有限，容纳2500万以上人口几乎无能为力。
所以，邦爷觉得比较好的办法是在限制新上海人在沪购房的同时，也让他们能够在上海周边安家。
比如，在大虹桥设置跨省公交枢纽，让住在昆山、嘉兴、太仓的新上海人方便去大虹桥上班；打通上海部分区县之间的断头路，打破地方保护；比如向太仓、嘉兴、昆山输出类似福山路外国语小学、世界外国语小学之类的民办优质教育；把三甲的医院迁入临沪城市...
给新上海人更多心灵上的抚慰，而不是冷冰冰的行政“一刀切”，邦爷认为，这是更有效的方式。
所以，希望上海能给那些，由于网上系统崩溃，错过网签机会的市民一个能够买房的机会，让他们“上海安居梦”得以实现。这才是胸怀博大、海纳百川的上海性格。
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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波
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