一线城市房价都涨？为什么这些楼盘10年价格不动？

每经编辑 庞静涛    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

这几天，一线城市的房价飚涨，成为大街小巷热议的话题。有的说，现在100万只能在上海买个厕所间，有的说与其背这么高的房贷，还不如到老家海门去买房。日子过得滋润，住得还舒服。

一篇名为《上海房价一涨希特勒30年白干（上海话）哈贵呀！！！》的视频贴更是在朋友圈一炮而红，成为人人乐于分享的热贴。

这些内容都给大家错觉，似乎上海的房子，不管品质高低，不管地段价格都在涨，而且套套房子都是几百万、上千万。可真实的场景，却出乎你的意料，因为同样在上海，有很多房子是十年不涨的。

这个楼盘完全涨不动

首先，不可否认当前房价上涨迅速。有数据显示，近10年上海商品住房成交均价已由9000元/平涨到了近40000元/平。早年若买下一套房，收益可远高于普通工薪族10年的薪水了！

但应该注意，如果将房子作为投资品，并非投资上海就有得赚，因为在上海也有部分项目严重跑输市场。

以闵行区华漕镇的金色西郊城项目为例，2000年上海房价大提升，它的价格涨得却很缓慢，甚至后期还出先下跌。

克尔瑞的数据就显示，2010-2015年近6年时间上海房价均价上涨40.05%，金色西郊城仅上涨1.81%。算上购房税费成本、房贷成本，买在那的业主，现在账面身价不但没涨，反而跌了。

不涨的楼盘不只一个

房价涨不动的楼盘，不只金色西郊城。还有很多楼盘，也因为周边环境的一些瑕疵，而在这一轮市场行情中，高挂价格“免涨牌”。

1、受到钢铁厂影响较大的：宝山月浦、罗泾板块

先看下宝钢和月浦、罗泾的相对位置：

以罗泾的旭辉澜悦湾为例，2011年至2016年，该项目上涨幅度为16%。

不过，由于宝钢的搬迁，这个板块又加紧了对环境的治理。现在反而成为了价格相对较低，发展前景好的潜力股。如果最近那里房价没怎么涨的话，倒是可以出手的机会。

2、深受垃圾焚烧厂荼毒：嘉定江桥、普陀桃浦、浦东御桥

以嘉定焚烧厂为例，下图是结合焚烧厂位置和夏季、冬季的风向可以看出影响区域。

下图为风向区和非风向区的房价差别：

上半部分为桃浦属焚烧厂污染影响区域，下半部分区域则在位置上避开了风力影响；尽管桃浦的在地铁口，但房价依然低于远离地铁但环境相对好的下部区域。

以永汇新苑为例，尽管今年上海和整个桃浦地区房价涨幅扩大，而该项目的涨幅却依然不够理想。

不过，由于上海对垃圾焚烧空气的排放的标准，远超欧洲同类厂的要求，部分焚烧厂附近的空气质量甚至优于全市。尤其是类似御桥之类的地区，目前已经规划为区域级的商业和商务中心，对当地的生态环境将有更更高的要求。因此，垃圾焚烧对购房人的心里影响，更多是心理层面的。但这也成为换房人群低价换房的一个契机。

2、备受化工园区侵扰：金山石化、漕泾、奉贤柘林、闵行吴泾、浦江、普陀桃浦 、浦东外高桥森兰等多地。内有医药厂：奉贤星火工业区、浦东张江园区

由于上海未来的产业调整，目前诸如外高桥石化等大型化工企业，都已经慢慢开始搬出上海，迁往外地。而留下的大型化工企业和医药企业，也会按照上海环保部门的要求，严格控制污染排放。因此，这些地区也成为了上海购房人群又一个低价置业的板块。

另外像金色西郊城那样受飞机航道噪音污染的区域如闵行七宝等，其实可以通过加装多重玻璃来隔离噪音，将噪音影响降到最低。

一句话，千万别因为人云亦云，错过自己的购房机会；也不要因为媒体报道的个别案例，就相信整个市场就没有低价房了，能够把握机会的，永远是那些有独立思考、分析能力的聪明人。成为这样的人，才能不盲目追高，才不会在市场的高点买房。

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波